Matéria P2 é cumulativa! Em duplas!
Compra e Venda
-> Para muitos
é o contrato mais importante do direito.
1. Introdução: Qual o contrato mais
antigo? Dificilmente
há um autor que diga qual o contrato, mas eles têm um consenso no sentido de
que a compra e venda é um dos contratos mais antigos da história do direito. É
difícil afirmar qual veio antes: compra e venda, mandato, sociedade e locação.
No próximo semestre discutiremos tipos contratuais, são mais ou menos 30. Mandato:
Ocorre mandato quando contratante identifica outrem capaz de lhe representar,
por exemplo, os sócios gremistas elegeram Fábio Koff como mandatário/representante
legal do Grêmio, os assuntos administrativos do Grêmio, em última análise, são
definidos pelo Presidente Fábio Koff, ele é o mandatário, está agindo em nome
dos gremistas, os atos que ele praticar, por exemplo, se ele se comprometer a
pagar 300 mil reais para o salário do Barcos, 100 mil reais para o Fernando, vinculam
a instituição, porque ele pratica atos em nome da instituição, assim como o
advogado, o cliente chega no escritório do advogado e outorga-lhe procuração,
ele diz eu gostaria que o advogado convencesse que tal pessoa não teve nenhum
vínculo com o incêndio da Boate Kiss, eu sou o contador, por exemplo, e o
advogado vai lhe defender em juízo, vai agir em nome dele, se ele for bem ou mal
na defesa, quem sofre as consequências será o cliente, que é o mandante, e o
advogado é o mandatário. Então, mandato é uma relação contratual pelo qual as
pessoas transferem poderes a outrem para que estas pratiquem em nome daquelas. Sociedade:
De tão especifico que ficou o direito societário, é estudado fora do direito
civil, já existia, de uma maneira mais rudimentar, a ideia de sociedade no direito
romano. Locação: A locação não é igual a hoje, no direito romano podiam ser
locado bens, serviços ou pessoas, por exemplo, alguém queria locar um pessoa,
quem locou poderia fazer o que quisesse com aquela pessoa, por exemplo, mandá-la
varrer, fazer comida, dormir, etc, havia a escravidão. Estes são os mais antigos
porque para a maioria dos autores, os outros contratos são derivações destes
contratos mais antigos, por exemplo, o contrato de trabalho é uma
especialização do contrato de locação de pessoas, o de representação comercial,
é uma especialização do contrato de mandato. E na medida que estes contratos
deram margem a outros contratos, é normal que usem as mesmas regras por
analogia, por exemplo, o leiloeiro não pode comprar os bens do próprio leilão, pois
o CC diz que se eu vou comprar os bens, eu não vou ter tanta vontade de vender
para os outros, então ele não pode também ser donatário, pois criaria suspeição
sobre minha pessoa.
2. Conceito: art. 481 do CCB – “A compra e venda é contrato
bilateral, oneroso e consensual, mediante o qual o vendedor assume a obrigação
de transferir bem ou coisa alienável e de valor econômico ao comprador, que por
sua vez assume a obrigação de pagar o preço determinado ou determinável em
dinheiro, a coisa pode ser corpórea ou incorpórea. É o mais importante dos
contratos típicos e o mais utilizado pelas pessoas em seu cotidiano.” Paulo
Lôbo
3. O modelo brasileiro entre as duas
tradições:
Há 2 modelos no direito ocidental
em cima da compra e venda. Vamos supor que, na frente de todos, pergunto se a
Laura me vende a bolsa com tudo dentro por 3 mil reais, se ela disse que sim,
pergunto se ela aceita que eu pague em 3 parcelas, ela diz sim, digo que vou
para casa pegar o dinheiro e no outro dia pago e ela me entrega a bolsa, sai e
fui para minha casa, hoje às 3 da tarde, de quem é a propriedade desta bolsa? É
da Laura ainda, pois ainda não houve a tradição. Há países (por exemplo, Alemanha),
que entendem que o mero fato de termos feito um acordo sobre a bolsa, já transfere
a propriedade, outros países (por exemplo, Brasil e Argentina) entendem que só
vai ser transferida a propriedade posterior ou simultaneamente ao contrato,
então teríamos a celebração do contrato, e a transmissão da propriedade, e se a
resposta é que o bem é da Laura, a Laura está caminhando pela Ipiranga às 4 da
tarde, alguém a assalta com uma arma na cabeça dela, quem vai assumir este
prejuízo? A Laura, porque a coisa perece para o proprietário, se a propriedade
só vai ser me entregue amanhã, só assumo os riscos amanhã, o mesmo vale caso eu
fosse tirar 3 mil reais no banco e fosse assaltado na rua, eu perderia os 3 mil
reais e teria que pagar para a Laura os 3 mil reais conforme eu havia
prometido, porque enquanto o dinheiro está na minha carteira, ele é meu, depois
que o dinheiro é transmitido para o vendedor, ai sim transfere-se a propriedade
do dinheiro. Há muitos casos em que o bem perece entre um momento e outro, por
exemplo, houve um alagamento no RJ, se uma casa tivesse sido convencionada a
alienação 1 dia antes do alagamento, pode ter um dano que vai impactar no
preço.
4. Dois momentos distintos: a
formação do contrato e a transmissão da propriedade. Art. 492
Art. 492. Até o momento da tradição, os riscos da coisa
correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador.
§ 1º Todavia, os casos fortuitos,
ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas, que comumente se
recebem, contando, pesando, medindo ou assinalando, e que já tiverem sido
postas à disposição do comprador, correrão por conta deste.
§ 2º Correrão também por conta do
comprador os riscos das referidas coisas, se estiver em mora de as receber,
quando postas à sua disposição no tempo, lugar e pelo modo ajustados.
O fundamental é colocar à disposição
do comprador, se eu já coloquei a disposição há o debate sobre de quem é o
risco, porque também não pode o vendedor ficar refém da vontade do comprador de
ir buscar o produto. A regra geral do direito brasileiro é que a propriedade é
transferida pela tradição nos bens móveis e pela transcrição da matrícula do
imóvel nos bens imóveis, não adianta eu afirmar que quero comprar por 700 mil o
apartamento de alguém, paguei o valor, e não fomos ao registro de imóveis, se
daqui 3 anos o município de Porto Alegre observar que o IPTU de 2012 não foi
pago, o antigo proprietário que vai ser acionado, embora tenhamos feito um
contrato e eu tenha pago os 700 mil pelo apartamento, porque a propriedade dos
bens imóveis apenas é trocada com a transcrição do registro público, o que vale
é a escritura pública. Obs.: Vamos supor eu hoje na frente de todos, eu alienei
uma casa em Quarai em que gosto de ir para ter tranquilidade e escrever livros por
300 mil reais para a Mariana, disse que está fechado o negócio, ela me paga os
300 mil até sexta-feira, mas no outro dia vou para Quarai buscar meus livros
que se encontram lá, e ela concorda, fizemos o contrato e assinamos, viajo para
Quarai e vou me despedir dos meus vizinhos, e a Rádio Salamanca (principal
rádio de Quarai) e diz que precisa aumentar a empresa dele e me ofereceria 600
mil reais pela casa, então digo que vendo para ele, ele me paga 600 mil reais,
vamos no registro de imóveis e a Rádio Salamanca registra a casa em nome dela, a
Mariana pode desfazer este negócio e pegar a casa para ela? A regra geral é que
não, art. 481 - Pelo contrato de compra e venda, eu me comprometi a transferir
a propriedade, ainda não transferi, se antes de eu transferir a propriedade, negocio
com terceiro e transfiro a propriedade a terceiro, não posso opor este contrato
pretérito ao terceiro. Princípio da relatividade dos contratos – o contrato só
faz lei entre as partes e não atinge terceiro. O juiz vai dizer que o bem for
transferido regularmente a Rádio Salamanca de Quarai, mas o proprietário, no
momento em que negociou com terceiro, tendo se comprometido antes a transferir
a propriedade para a Mariana, vai ter que pagar indenização, porque ele rompeu
a promessa que tinha, rompeu o vínculo jurídico que tinha com a Mariana.
5. Elementos Essenciais: Sem os quais não há o contrato de
compra e venda, seria nulo. No direito europeu se discute se o preço seria também,
mas no Brasil é! Qual é o bem, quanto é o preço, como va ser o pagamento, e o
consenso.
5.1. Coisa (art. 481 e 482): O CC chama de coisa, o CDC chama
de produto.
5.2. Preço (arts. 485*, 486, 487, 488
e 489*): Pode o preço
ser fixado por terceira pessoa? Sim, desde que ambas as partes estejam de
acordo, por exemplo, quero vender meu labrador marrom, a Mariana que o conheceu
na praça disse que ficou apaixonada pelo cachorro e vai comprar este labrador
marrom, mas eu quero vender por 10 mil reais e ela quer pagar 50 reais, podemos
atribuir a escolha da fixação do preço para a Fernanda, isto é lícito no sistema
abrasileiro, um terceiro fixar preço na compra e venda. O art. 486 é comum nos
contratos empresariais, por exemplo, a Laura tem interesse em alienar 5% da
participação acionaria da Positivo Informática, eu tenho interesse em compra-las,
porque tenho 12%, então estipulamos que o valor da negociação será o preço de
fechamento das ações da Positivo do dia 10 de novembro, não sei se elas vão
oscilar para cima ou para baixo, mas preciso comprá-las porque vou conseguir
dinheiro até lá, então podemos fechar o negócio atribuindo a um preço de
fechamento. Isso é muito comum nos contratos fixados em moeda estrangeira, ao
chamado PTAX, que é uma taxa que o Banco Central indica para o Dólar todos os
dias pelas quais fica reverenciado os pagamentos em Dólar, assim como tem o Dólar
comercial, o Dólar turismo, tem a PTAX que é para a verificação do valor do
Dólar para fechar contratos. Art. 487: Índices ou parâmetros, por exemplo, os
jornais colocam o valor do CUB, que é o sindicato da construção civil que
mensalmente informa quanto custa mais ou menos o metro quadrado de determinados
imóveis em determinadas cidades, então têm várias faixas, para imóveis de alto padrão,
imóvel mais popular, etc, e ele vai dar mais ou menos o preço do CUB, existem
muitos contratos da construção civil que preveem o pagamento em razão do valor
do CUB, por exemplo, se uma das faixas do CUB está 700 reais, então digo que
vou comprar o imóvel por mil CUBs ou 100 CUBs, faz a conta e dá o valor do imóvel,
isso é lícito, porque acompanha a variação do mercado nos preços dos imóveis, é
comum isso! Então também posso atribuir índices para o contrato. Art. 488:
Preços correntes a venda (copiar art.), por exemplo, os mercadinhos não vão
fazer um contrato escrito para cada compra com seus fornecedores, e sim ele vai
dizer para o fornecedor de alface que ele passe na segunda-feira e me deixe 1
ou 2 caixas do produto pelo valor que ele está comercializando naquele dia, o
valor normal, sem abuso, ou seja, tem essa relação de confiança entre as
partes. Há base legal no art. 488 para autorizar o preço normal, sem abusos,
sem precisar assinar contratos todos os dias, eles deixam a caixa de tomate
pelo valor de mercado no dia. Parágrafo Único: Por exemplo, vender o alface a 2
reais o Kg e para o mercadinho da vizinhança vender por 4 reais o Kg, vai dar divergência,
um não quer pagar mais caro que o concorrente. O que não pode ocorrer é o que
fala no art. 489, em que a fixação do preço fica ao arbítrio exclusivo de uma
das partes, por exemplo, digo que vou comprar de alguém um celular na segunda-feira
que vem e neste dia ela me indica o preço, eu tenho que saber de antemão o
preço para concordar ou não, se chegar segunda-feira e ela afirmar que é 10 mil
reais, se eu acho que está justo, está bem, fizemos um contrato segunda-feira,
mas se ela disser que é 1 milhão de reais, vou arguir nulidade do contrato, não
pode uma das partes fixar unilateralmente o preço sob pena de desnaturar o
terceiro elemento essencial da compra e venda que é o consentimento. Eu vendo
se quero e compro se quero, se o preço está abusivo, eu não pago, se a pessoa
quer me pagar um preço muito reduzido, eu não vendo, então se não tem acordo,
não tem contrato.
5.3. Consentimento (art. 482*): A compra e venda é perfeita a
partir do momento que as partes acordam qual é a coisa/bem e qual é o preço.
Então, se eu perguntar se alguém me vende uma mochila por 200 reais, a pessoa
disser que vende, digo que pago semana que vem, ele diz que tudo bem, se
segunda-feira eu não entregar os 200 reais ou se segunda-feira ele não me
entregar a mochila, qualquer um de nós pode entrar na justiça e postular o
cumprimento do contrato, porque uma vez certo o preço e o bem pela vontade das
partes, o contrato já é perfeito. O contrato de compra e venda não precisa ser
escrito, basta pensar em qualquer ida ao shopping, se eu quiser comprar uma
mochila ou uma blusa, dificilmente o vendedor vai mostrar um contrato para eu
assinar, simplesmente eu vou pegar a blusa, passar no caixa, vou pagar e ir
embora, porque o contrato de compra e venda pode ser verbal, o que é importante
é que haja o consentimento, as partes estão de acordo. Se é um contrato consensual,
logicamente não é necessária a entrega do bem para que ele se perfectibilize,
ele não é um contrato real, ele é um contrato consensual, uma vez descumprido,
motivará pedido judicial de cumprimento.
Art.
481. Pelo contrato de
compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa
coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.
Art.
482. A compra e venda,
quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes
acordarem no objeto e no preço.
Art.
483. A compra e venda
pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso, ficará sem efeito o
contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de
concluir contrato aleatório.
Art.
484. Se a venda se
realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o
vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem.
Parágrafo único. Prevalece a amostra, o protótipo ou o modelo, se
houver contradição ou diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no
contrato.
Art.
485. A fixação do
preço pode ser deixada ao arbítrio de terceiro, que os contratantes logo
designarem ou prometerem designar. Se o terceiro não aceitar a incumbência,
ficará sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os contratantes designar
outra pessoa.
Art.
486. Também se poderá
deixar a fixação do preço à taxa de mercado ou de bolsa, em certo e determinado
dia e lugar.
Art.
487. É lícito às
partes fixar o preço em função de índices ou parâmetros, desde que suscetíveis
de objetiva determinação.
Art.
488. Convencionada a
venda sem fixação de preço ou de critérios para a sua determinação, se não
houver tabelamento oficial, entende-se que as partes se sujeitaram ao preço
corrente nas vendas habituais do vendedor.
Parágrafo único. Na falta de
acordo, por ter havido diversidade de preço, prevalecerá o termo médio.
Art.
489. Nulo é o contrato
de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a
fixação do preço.
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