Direito Civil IV (10/06/2013)

-> Hoje veremos 5 cláusulas que a doutrina portuguesa chama de acidentais, e que em geral os doutrinadores brasileiros chamam de cláusulas especiais no sentido de que não são todos os contratos que as contemplam no sentido de que se nós não nos utilizarmos delas, não comprometemos de forma alguma os contratos. Elas são cláusulas que aparecem em poucos contratos, então são cláusulas que não contaminam contrato algum, nem precisa delas para ter um contrato existente, válido e eficaz, mas eventualmente com elas resolvemos melhor os problemas dos clientes.

Cláusulas Especiais à Compra e Venda

1. Retrovenda (Direito de Retrato): Paulo Lôbo: “A retrovenda é a cláusula especial do contrato de compra e venda integrada pelos contratantes mediante a qual se assegura o direito ao vendedor de comprar para si o imóvel vendido e sujeita o comprador ao dever de vende-la àquele que comprar dentro do prazo fixado. Significa igualmente o direito do vendedor de exigir do comprador que lhe retrovenda o imóvel ou direito de retrovenda.”

Vou vender um bem para Carlise, um apartamento no valor de 300 mil reais. Podemos estipular no contrato que a Carlise, no prazo, de 1 ano, por exemplo, terá o dever de me devolver este apartamento caso eu queira entregar-lhe o valor que recebi. Através da retrovenda o comprador fica obrigado a devolver o bem comprado ao antigo vendedor. “Recompra”

1.1. Bem Imóvel

1.2. Prazo Decadencial Máximo: Três anos (Art. 505): Recompra e resgate são expressões da lei. Vendo o apartamento para a Carlise por 300 mil reais, mas talvez no ano que vem penso melhor sobre este negócio jurídico e entendo que vale mais a pena ficar com o bem negociado, netão eu devolvo para a Carlise o valor que recebi mais o das benfeitorias necessárias, mais o de eventual benfeitorias que eu autorizei, pego para mim o bem imóvel e ela fica com o dinheiro que me ofereceu, esta é a ideia da retrovenda, a qual não é de regra utilizada nos contratos, para que ela tenha valor é necessário que ela esteja expressa. As partes podem convencionar a retrovenda que se opere no prazo máximo de 3 anos, isto é, se passados 3 anos, o vendedor não postulou a devolução do bem, entende-se que aquela compra e venda foi perfeita, e já não mais os vincula, então tem um prazo máximo de 3 anos para este direito de retrato ser exercido em compra e venda de bens imóveis. O comprador fica num estado de sujeição, porque o vendedor tem um direito formativo, que é o direito que a outra parte não tem como escapar, por exemplo, se a Laura quiser casar com o Alan, eles tem que entrar em um acordo, mas se eles são casados se a Laura quer se divorciar, não é necessário que o Alan esteja de acordo, porque a Laura tem pleno de sozinha querer o divórcio, não precisa ter mútuo consentimento. Um exemplo do processo civil: Se um professor quiser ir hoje de tarde no foro e demandar a Bruna porque vi uma pichação numa classe contra minha honra, vou entrar com uma ação contra ela, e ela dirá que o professor é maluco, ela nunca escreveu uma linha numa classe, muito menos uma linha contra a honra dele, mas ela vai ser citada, porque o juiz não vai perguntar para o cidadão se ele quer ser citado, as pessoas são citadas, porque é um direito formativo do autor citar os réus. Então, o direito formativo gera para outra aparte, um estado de sujeição, a qualquer momento tenho que me sujeitar a vontade alheia, e a vontade alheia aqui é a vontade do vendedor que quer o bem de volta, o comprador não tem o que fazer, ele se sujeita a vontade do vendedor antigo, caso tenha sido convencionada a cláusulas de retrovenda. Se eu compro um bem pela internet, o bem chega na minha casa, o CDC assegura 7 dias para que o consumidor desista do negócio, é um direito formativo do consumidor, que não precisa nem dizer o porquê disso.

1.3. Transmissibilidade do Direito de Retrato (Art. 507): Esta cláusula de retrato pode ser transmissível. Faleceu meu pai, posso exercer o direito de retrato nos contratos que ele tinha, porque tem valor econômico, por exemplo, tenho um apartamento que o Vinicius e o Bernardo entendem que vale 500 mil reais, então vou dizer que exijo que haja cláusula de retrovenda, então eles vão dizer para ter um desconto, porque é diferente comprar um apartamento que para sempre vai ser deles, e um apartamento que eles podem ter que revender para o vendedor, então como vão fiar numa posição desfavorável por causa da retrovenda, eles vão quere um desconto no valor do bem, senão eles, em igualdade de condições, vão fazer outro negócio que não tenha retrovenda. De regra, não é boa para o comprador a retrovenda. Salvo previsão expressa do contrato, a doutrina e a jurisprudência entendem que se eu quiser de volta o imóvel, eu tenho que ressarcir, inclusive as despesas de ITBI, todas despesas da transação compete ao vendedor ressarcir o comprador. Não tem juros neste valor, e a correção monetária é discutível na doutrina, mas deveria ter, porque a correção monetária é a manutenção do poder de compra, do valor real dos bens, se hoje eu tenho 100 reais na minha carteira e a inflação deu 1%, mês que vem eu tenho que ter 101 para comprar o mesmo objeto que eu comprava este mês por 100, mas a lei não diz nada.

2. Venda à Contento (Art. 509):

2.1. A Manifestação do Agrado: Ex.: Alunos do direito da déc. de 90, a turma combinava que no sábado de manhã quem não tinha nada para fazer era para aparecer na rua Riachuelo de Porto Alegre, onde estão as principais livrarias de direito, então eles tomavam café lá. A livraria do advogado já sabe mais ou menos os gostos de cada professor, então quando sai um livro que pode interessar para o professor, eles mandam para o escritório dele, e o doc de pagamento, se o professor passa os olhos e se interessa por 3 livros, ele vai para o banco e paga, ou se não se interessa por nenhum, ele pede para virem buscar. Então, a venda a contento, é quando mando o bem para o consumidor, mas quando ele não se manifesta, o contrato não é fechado. Os livros de doutrina usam os exemplo de roupas, por exemplo, a loja manda o produto para casa da pessoa, se ela gosta, ela deposita o valor na conta da pessoa, se não gostar, ela pede para virem buscar. Na história do direito era muito mais comum, hoje vamos ao shopping. Um escritório de direito ambiental, pedem para mensalmente uma livraria mandar os livros que saem sobre direito ambiental a cada mês, se me agrado pelos livros, deposito o dinheiro, senão peço para pegarem de volta. O vendedor entrega o bem, mas o negócio não está fechado, há uma condição suspensiva, e desaparecerá quando o comprador diz que aceita e deposita o dinheiro, daí o negócio estará fechado.

2.2. Deveres do Comprador – Comodatário (Art. 511): Me mandaram 10 livros para eu analisar, levo para casa, e na minha casa tem 2 cachorros, um scott terrier e um ladrador que comeram os livros, que deveres o comprador tem? Se quero participar de uma venda a contento, vou receber os livros, tenho que zelar por eles, tal como se eu fosse um comodatário, que é quem recebe um empréstimo gratuito, por exemplo, vou fazer churrasco da turma, vou negociar com o fornecedor as bebidas, muitas empresas acabam emprestando um freezer para gela-las, porque se eu preciso comprar bebidas para a festa dos 100 dias, vamos comprar de uma empresa que empresta o freezer, elas estão oferecendo em comodato porque através do freezer eles vão vender as bebidas, ou quando a Tim empresta um celular para alguém que vai usar os seus serviços. O principal dever do comodatário, é que tem que agir como bom pai de família, tem que ser normalmente diligente, se eu fui normalmente diligente com o livro que me emprestaram, tudo bem, mas se eu deixei o cachorro comer o livro, não fui suficientemente diligente e vou terei que indenizar o vendedor, e se eu for normalmente diligente, mas mesmo assim houve algum dano, o vendedor que fica com os riscos.

3. Da Preempção ou Preferência (Art. 513): A perempção é quando do autor da causa dá extinção a causa por 3 vezes, na 4ª não pode mais entrar com a ação, não confundir com preempção! Preempção é sinônimo de preferência. Não confundir com retrovenda. Situação 1: Vendi a casa para o Bernardo, e 1 ano depois digo para ele me devolver a casa que eu devolvo o dinheiro, quero recompra-la, isso é retrovenda. Situação 3: Vou vender minha casa para o Bernardo, e digo que se ele for vender para terceiros, ele deve informar o valor da proposta do terceiro que ele quer o direito de pensar se não vale a pena comprar para ele, é um direito de preferência, pois caso o Bernardo for vender para terceiro, antes ele deve informar as condições deste negócio, que ele vai eventualmente bate-las, exercer a preferência, a lei fala em “tanto por tanto”, que é, por exemplo, se o terceiro ofereceu 10 parcelas de 30 mil reais, eu vou lá e digo que 10 parcelas de 30 mil eu também pago, o bem é meu de novo. O direito de preferência é melhor para o Bernardo, porque aqui ele não tem o dever de me entregar o bem, ele só vai ter o dever de me entregar caso ele queira vender e caso eu consiga chegar a equalizar a proposta do terceiro, esse é o direto de preferência que vai estar previsto no art. 513.

3.1. Conceito: Paulo Lôbo: “No contrato de compra e venda, preferência é a clausula estipulada pelas partes contratantes mediante a qual fica assegurado ao vendedor o direito de adquirir a coisa quando o comprador pretender vende-la a terceiro, pelo preço e condições que este oferecer. Em outras palavras, é o direito do vendedor de se substituir ao terceiro, nos mesmos termos em que o terceiro iria adquiri a coisa. No sentido geral, preferência é o direito que assiste a pessoa para que seja considerada em primeiro lugar na satisfação de seus direitos, quando confrontada com outros interesses que pretendam disputar a primazia.”

É a ideia de que podemos colocar num contrato cláusula de que caso o comprador queira alienar este bem no futuro, ele deve oferecer a preferência ao antigo vendedor, para que em igualdade de condições, o negócio seja celebrado com o antigo vendedor. Ex.: O Grêmio teria negociado com um clube ucraniano a venda de um jogador, e teria sido colocada uma cláusula no sentido de que caso este clube venda o jogador para outrem, oferecerá para o Grêmio a preferência em igualdade de condições, isso é possível. É licito a cláusula de preferência.

3.2. Prazos (Art. 513, Parágrafo Único e Art. 516): Há 2 categorias de prazos aqui! Por quanto tempo posso estabelecer uma preferência? Nas transações de futebol, tem que ler as decisões do Tribunal Arbitral da Suíça, no CC o direito de preferência não foi pensado para a compra e venda dos jogadores de futebol, no CC a preferência vai até 180 dia para bens móveis, e 2 anos para bens imóveis, isto é, passou 2 anos e ao Bernardo não vendeu a casa, não tenho mais o direito de preferência. Primeira regra (art. 513, parágrafo único): prazo pelo qual dura a preferência. Segunda regra (art. 516): 1 ano depois da nossa negociação o Bernardo recebeu uma proposta de 3 milhões de reais por parte da Carlise e eu tenho preferência para recomprar dele, como funciona? O Bernardo vai me notificar que recebeu uma proposta no valor de 3 milhões de reais da Carlise, e me pergunta se vou bater, e vou ter 60 dias para responder, se o bem for imóvel, e se for móvel, tenho 3 dias.

3.3. Responsabilidade do Adquirente (Art. 518): Na jurisprudência se observam situações em que eu vou alegar que o Bernardo não me avisou, não respeitou meu direito de preferência, ele simplesmente vendeu para a Carlise por 3 milhões de reais, porque ele pensou que como eu vendi por 600 mil, óbvio que ele não vai querer pagar 3 milhões por este bem, então ele nem vai perder tempo notificando ele sobre esta proposta de terceiro, daí surgem 2 pretensões para mim: 1ª Pretensão em relação ao Bernardo, ele não me avisou da preferência que eu tinha, ele vai ter que me indenizar, então o juiz vai dizer que sim, o Bernardo vai ter que indenizar de todos os prejuízos que eu comprovar, porque a responsabilidade do Bernardo era objetiva, a responsabilidade do comprador que não respeita o direito de preferência é objetiva em relação ao seu vendedor, não depende da demonstração de culpa, é automático, mas depende da demonstração de dano, tenho que provar o dano que eu sofri, por exemplo, eu já tinha uma outra proposta de 4 milhões, daí eu compraria por 3 milhões e venderia por 4 milhões. Mas se o Bernardo vendeu para Carlise, ela, de regra, não tem como saber dessa preferência, ela não foi parte do contrato que o Bernardo celebrou comigo, a Carlise viu que o Bernardo era o proprietário, ofereceu 3 milhões, e fechou negócio com ele, não tenho como entrar com uma ação de indenização contra a Carlise, seria injusto, então a lei diz que a responsabilidade do terceiro depende da comprovação de má-fé, eu tenho que comprovar a má-fé da Carlise para que eu consiga indenização dela pelo fato de o Bernardo não ter respeitado meu direito de preferência. O caso típico da jurisprudência que se consegue demonstrar a má-fé da Carlise é que quando eu registrei na matrícula do imóvel que eu tenho preferência até dezembro de 2013, se a Carlise comprou do Bernardo, com esta informação na matrícula, presume-se que ela estava em má-fé, porque o mínimo que se espera de um comprador é ler a matrícula do imóvel que está comprando, daí é uma presunção de má-fé dela, que ela não vai conseguir elidir. Então, responsabilidade do terceiro adquirente depende da má-fé, responsabilidade do sujeito que não respeita a preferência é objetiva.

3.4. Intransmissibilidade da Preempção (Art. 520): Segundo a disposição do art. 520, o direito preferência não é transmitido aos herdeiros, ele seria personalíssimo, se eu venho a falecer, meu direito de preferência faleceu junto comigo.

4. Venda com Reserva de Domínio (Art. 521): Regra geral: Me interessei pela bolsa da Laís, vou pagar mil reais pela bolsa, amanhã pago, peguei a bolsa, neste momento ocorreu a tradição, logo o bem passou a ser meu, se amanhã eu não depositar os mil reais dela, ela pode entrar com uma ação na justiça para buscar os meus mil reais, então a regra geral é que a propriedade se transmite no momento da tradição. Mas a Laís pode exigir a seguinte cláusula: Ela me entrega a bolsa agora, mas vamos colocar uma cláusula que a propriedade/domínio apenas vai ser oficialmente transferido quando eu pagar a última parcela, é a compra e venda com reserva de domínio, ela está reservando a propriedade para ela até o momento em que ela receber a última prestação, quando ela receber a última prestação, vai para mim a propriedade do bem. Na história do direito o conceito que era uno se fracionou em propriedade (situação jurídica) e posse (estado de fato). Exemplo típico: Aluguel – locador é o proprietário, mas quem tem a posse é o locatário, ou seja, foi bom para circular riquezas que estes institutos se afastassem, um vai ser o proprietário e outro vai ser o possuidor. Compra e venda com reserva de domínio porque a posse já vai para o comprador, e a propriedade irá quando a última parcela for paga. Ex.: Vou ao shopping no dia dos namorados, vou comprar um anel na Safira, vou fazer em 20 vezes, então pode acontecer que a Safira diga, o que não é comum no mercado, que eles estipulam que até o pagamento da última prestação, a propriedade ainda fica com eles, então se a propriedade é deles, o proprietário tem o direito de reaver a coisa com quem ela indevidamente esteja, então se eu não paguei uma prestação, a Safira vai fazer uma busca e apreensão deste bem. Se roubarem o anel, eu respondo pelos riscos, os riscos ficam com o comprador, mas a propriedade não foi adquirida ainda. Há 2 institutos que derivam, segundos alguns autores, da venda com reserva de domínio (que existe há muito tempo), como a alienação fiduciária em garantia e o leasing, por exemplo, quero comprar um carro de 100 mil reais na loja Rispoli, mas não tenho 100 mil no bolso, então vou pagar de entrada 20 mil, e um banco vai pagar para mim os 80 mil no ato da assinatura do contrato, e eu tornar-me-ei devedor do banco e vou pagar 40 parcelas de 2 mil reais, quando eu pagar a última parcela, daí tornar-me-ei proprietário deste carro, ele está em alienação fiduciária em garantia (que é uma operação bem mais sofisticada), a garantia é o próprio bem, isso veio da compra e venda com reserva de domínio, mas tem lei especial que regula, isso não é uma compra e venda com reserva de domínio, porque aqui entrou uma 3ª pessoa! Na compra e venda com reserva de domínio não tem 3ª pessoa, sou só eu e a Safira! Não vou ter apenas um direito de crédito do valor que não foi pago, e sim vou ter direito ao bem, porque a Safira é proprietária, como no caso de comprar um carro em vezes.

4.1. Venda de Coisa Móvel (Art. 521)

4.2. Estipulação por Escrito (Art. 522)

4.3. Transferência de Propriedade e Riscos (Art. 524): A propriedade só vai ser transferida com o pagamento integral do preço, mas os riscos ficam com o comprador, se o carro é roubado, ou tem seguro, ou vou ter que arcar com o financiamento.

5. Venda sobre Documentos (Art. 529): É difícil de ocorrer! Exemplos da doutrina: Raspadinhas da sorte da lotérica, às vezes raspa e ganha 2 reais ou um bilhete novo, daí digo para a secretária raspar e quando for passar na frente da lotérica, troca por outros. Temos que oferecer o documento que é representativo de um crédito. Os livros dão um exemplo surreal que é exemplo de eu vender o bilhete premiado da loteria, isso é mais de direito penal, porque em geral quem compra um bilhete premiado da loteria logo a seguir vai para a Delegacia de Polícia, porque caiu numa fraude. Tenho que entregar o documento, e quem receber o documento vai retirar o prêmio, porque basta para a Caixa Econômica Federal ver o documento, não interessa quem apostou, se chegar alguém com o documento, é dele o prêmio, é título ao portador, mas tenho que entregar o documento.