Notas dos trabalhos até terça!
Washington de Barros Monteiro
6. Despesas de escritura e registro
(art. 490)
Tem que ter alguma atenção ao
elaborar contratos de compra e venda, pois surgem problemas. É evidente que o
corretor de imóveis, que ajuda a riqueza a circular, vai merecer uma
remuneração, que é de 6% do valor do imóvel, mas isto onera a transação, ao
invés de eu ganhar 300 mil, vou receber 282 mil. Temos despesas de escrituração
e registro dos imóveis, pois os bens imóveis só tem a transferência da
propriedade com o registro de imóveis, e esta alteração depende do pagamento de
um imposto de ITBI, que tem um valor de 3% do valor do imóvel no RS. Então, a
pessoa tem que estar preparada, comprei imóvel de 500 mil, vou pagar 6% (40
mil), 3% de escritura (15 mil), então na verdade a transação de 500 mil foi
para 555 mil. A lei traz 2 regras gerais para se o contrato for omisso, a 1ª é
do art. 490: Salvo cláusula contratual em sentido contrário, as despesas de
escritura e registro ficam com o comprador, porque é ele que tem interesse em
transferir a propriedade para seu nome, então quem responde pelo ITBI é o
comprador, adquiri um bem, marco um dia para ir no registro de imóveis
acompanhado do vendedor, e ao transferir o imóvel para meu nome, devo pagar
ITBI de 3%, já as despesas de corretagem, de regra, são suportadas pelo
vendedor, mas o art. 490 afirma que se houver estipulação em sentido contrário,
prevalece o contrato, e isso ocorre bastante, por exemplo, muitas empresas de construção
civil dizem que é para pagar 400 mil do imóvel + 24 mil da corretagem, já está
dentro do valor e a pessoa vai pagar 424 mil pelo imóvel, desde que haja suficiente
informação, o que não pode ocorrer é fecharmos o valor do imóvel por 500 mil,
chega na hora de assinar o contrato e percebo que é 530 mil por causa da
corretagem.
7. Venda mediante amostra (art.
484)
O CC possuem um instituto chamado
venda por amostra no art. 484, é algo relativamente comum na prática comercial.
A doutrina afirma que é compra e venda por condição, sob condição que o produto
que lhe for remetido seja igual ao da amostra, se houver alguma diferença entre
eles, por exemplo, me mandaram café para o escritório como amostra, provo por 1
semana, gosto e compro mais, este café deve ser igual ao da amostra. Na déc. de
70 talvez não fosse tão comum como hoje a venda por amostra, mas acabou não
sendo uma grande inovação, porque entre a déc. de 70 e o CC de 2002 teve o CDC
que criou-se a regra de que as empresas podem remeter amostras grátis aos
consumidores a vontade sem eles pedirem, mas deve ser gratuita, então tudo que
o consumidor recebe em casa sem pedir, deve ser grátis, é uma estratégia de
marketing, o CDC acabou resolvendo um problema que o código na déc. de 70
procurava se ocupar. Posso mandar amostra e vender por amostra, mas a venda
futura deve corresponder a esta amostra, a cor deve ser igual, o volume, peso,
etc, tem que ser com as mesmas condições.
8. Venda de ascendente à descendentes
(art. 496)
Temos a questão da venda de
ascendentes à descendentes que é uma situação peculiar, porque há uma expectativa
dos descendentes, no legado que receberão dos ascendentes, na cultura civil
law, dizem no direito das sucessões que enquanto os países da commom law, por
exemplo, “Bill Gates promete doar toda sua fortuna para centros de pesquisa
para acolher pessoas carentes”, e um jurista da commom law acha normal e um
jurista civil law fica muito desconfiado quando vê um pai ou uma mãe doando
100% do seu patrimônio sem reservar uma parte para os filhos, no direito das sucessões
há uma série de obras específicas que analisam esta formação cultural, porque
somos diferente de um inglês e de um norte-americano? Aqui no civil law, se meu
pai doa 100% do patrimônio para o Pão dos Pobres, não deixou nada para os
filhos, tem esta cultura que alguns autores indicam que a fonte seria o direito
romano ou a igreja católica, várias questões culturais que estão por trás desta
desconfiança, então há uma preocupação maior aqui com os negócios feitos envolvendo
a família do que na commom law, que é autonomia privada, é mais valorizada, se
entende que a fortuna de uma pessoa é resultado do seu suor, logo ela não deve
satisfações aos demais, e outra regra seria que se as pessoas contam com
heranças, elas tornam-se preguiçosas, as heranças, assim como as pensões alimentícias
não podem ser fonte de parasitismo, então na commom law, onde há maior
interesse em que as pessoas se mexam para produzir riqueza, a mensagem é “não
contem com a herança, busquem sua fortuna própria”. Art. 496: O meu pai e minha
mãe querem me vender nossa casa na praia, digo que quero, tenho que pedir
autorização dos meus irmãos e do cônjuge do meu pai ou da minha mãe, se o irmão
diz não, vai dar um litígio na família, e o juiz poderia analisar o porquê da
recusa, e num 2º momento o juiz analisaria e daria autorização dessa venda ser
realizada, é o juiz se metendo nas relações familiares. Se queremos fazer
negócios com os familiares, tem que pedir autorização para os outros
descendentes, porque eles estariam esperando uma herança, não posso vender sem
a concordância dos demais descendentes. Temos que ter atenção nisso porque
quando uma pessoa falece, os herdeiros podem ou devem mostrar ao juiz todos os
bens que os demais herdeiros receberam do finado em vida, para equalizar a
força da herança.
9. Antecipação de legítima e
colação (art. 2002)
Meu pai tem 450 mil reais no
banco, ele tem 3 filhos, eu e mais 2, então ele doa 100 mil reais para a
Mariana, 150 mil reais para a Karine, que são minhas irmãs e nada para mim, meu
pai falece, vou dizer para o juiz que meu pai deixou 200 mil reais no banco,
mas em vida ele deu 150 para a Karine e 100 para a Mariana e nada para mim,
logo estes valores que ele antecipou devem ser contabilizados nesta fortuna, e
se ele tivesse os 450 mil no banco, cada um dos filhos deveria receber 150 mil,
então a Mariana deve receber mais 50 mil, eu devo receber 150 mil e a Karine
nada, porque ela já tinha recebido os 150 mil em vida. Testamento: As pessoas
podem doar 50% da fortuna, então se eu quiser doar 50% dos 2 mil que tenho no
banco para uma cantora, por exemplo, posso doar, pois doo para quem eu quiser,
se eu for casado em regime de comunhão total de bens, 50% são da minha esposa,
50% são meus, então só posso doar 25% do que tenho no banco. Para os
descendentes, é necessário que conte no testamento que este valor não entrará
na colação, que é justamente o procedimento de quando venho a falecer, eu
dispensei este herdeiro que recebeu de trazer este bem para a colação, tenho
que colocar uma cláusula ou na doação, ou no testamento de que eu estou
dispensando este bem de entrar na colação, daí provavelmente o herdeiro fica
protegido. Colação é quando temos que trazer os bens recebidos em vida ao
conhecimento do inventário.
10. Incapacidade especial no
contrato de compra e venda (art. 497)
O CC afirma que podemos negociar
com quem queremos, esta é a regra geral, vendo minha casa para quem eu quiser,
mas há algumas objeções no CC, que se encontram no art. 497. Há algumas
nomenclaturas sinônimas da “incapacidade especial no contrato de compra e
venda”, mas o que se quer dizer é situações especiais que o direito veda a
compra e venda entre determinadas pessoas, porque elas tem vínculos próximos. Art.
497: Sob pena de nulidade não podem ser compradas, nem em leilão, pelos citados
neste artigo. Por exemplo, meu avô tem demência em grau avançado, tem 100 anos,
sou o curador do meu avô, ele não sabe qual o nome dele, que bens ele tem, não
sabe se um jornal vale mais do que um apartamento, no cartório tem um bem que
vai a leilão na 3ª vara cível, o juiz determinou que vá a leilão, o perito
avaliou e 50 mil reais, o leiloeiro está tentando conseguir o melhor preço, não
é razoável para o leiloeiro que eu dê um lance e acabe o leilão, ou que eu diga
que como sou o curador do meu avô, a casa da praia dele vale 12 mil reais, vamos
no cartório e pago à vista, o juiz manda todos os bens da empresa para a leilão
e ele compra na hora, o perito avaliou em 50 mil, tudo tem conflito de
interesses, então o direito vai dizer que não pode, tem uma imagem que a
justiça tem que proteger, então é bom evitar conflito de interesses. Se for
realizada esta venda, ela pode ser declarada nula, porque é para conservar a
imagem da justiça.
Tutela - curatela
Servidores Públicos -> Administração
Juiz – Serventuário – Perito -> Conflito de interesses
Leiloeiro
11. Venda de quinhão na coisa comum
(art. 504) e direito de preferência
Quero comprar no inventário, em
geral o inventário são bens em condomínio, no final do inventário que vou saber
o que ficou para cada um, vai se dividir o patrimônio, mas até que haja a
divisão, temos uma coisa comum, não sabemos quem vai ficar com o que, então tal
como nas demais relações de condomínio, surge o direito de preferência, por
exemplo, vamos fazer uma reunião de família, e a família deliberou por vender a
lancha que o pai tinha, avaliam em 120 mil reais, qualquer dos herdeiros tem a
preferência, é uma preferência de compra em igualdade de condições, outros
ramos do direito também dão direito de preferência, por exemplo, loco um bem, o
proprietário vai dizer que tem uma proposta de compra de 600 mil, eu que estou
locando digo que pago isso, é direito de preferência. Isso é o direito de
preferência, é a igualdade de condições que o condômino pode exercer
preferência.
12. Posso vender bem de terceiro?
Será que posso vender para a
Alessandra, a luz do direito, o Código que é da Laura? A luz do direito posso
vender bens de terceiros? Se eu tiver uma procuração, posso! A compra e venda
transfere a propriedade? Se eu assinar um contrato de compra e venda, a propriedade
foi transferida com a assinatura do contrato? Não no direito brasileiro,
preciso entregar a coisa para a pessoa (tradição), se é um bem imóvel, tem que
ter o registro público (transferência no registro de imóveis). Então, o direito
brasileiro considera lícita a venda de bens de terceiros, ou seja, me
comprometi em vender para a Alessandra este Código, quem sabe, sabendo que a
Alessandra vai pagar 50, vou negociar com a Laura por 35 e ela me vende, ou eu
troco por um outro bem que eu tenho, se eu conseguir sucesso com a Laura, eu
cumpri o contrato que tenho com a Alessandra, se eu não conseguir sucesso com a
Laura, eu fiquei inadimplente, ela vai cobrar indenização por perdas e danos de
mim. Então o direito brasileiro diz que, em tese, não é ilícita a compra e
venda de bens de terceiros, mas o terceiro não é atingido. Por exemplo, se eu
ofereço o apartamento da Iris para a Rafaela, a Rafaela aceita, a Iris vai
dizer que não participou do contrato, ele não a atinge, é evidente, se eu não
conseguir entregar o apartamento que prometi para Rafaela, vou responder por
indenização de perdas e danos, mas, em tese, celebramos um contrato normal,
válido, mas não vou conseguir cumprir, e se eu não conseguir cumprir, sou
inadimplente, e respondo por indenização de perdas e danos. O corretor de imóveis
sabe que alguém quer comprar um apartamento de 3 quartos na Cidade Baixa, e
sabe que outra pessoa quer vender um apartamento assim, ele aproxima os dois,
mas ele pode dizer que sabe que alguém quer comprar um apartamento na Cidade
Baixa por 400 mil, ele sabe que o amigo dele quer vender por 400 mil, daí ele
celebra um contrato de promessa de compra e venda daquele apartamento da
matrícula do registro de imóvel n° tal por 500 mil, daí ele assumiu o risco,
eles negociam, vendi por 500 mil, 420 ele paga agora, daí ele não é mais
corretor, são 2 compra e vendas feitas, pode dar certo, mas se der errado, ele
fica inadimplente, ele prometeu entregar o bem, transferiu a propriedade de um
bem que ele não tem condições de pagar, ele descumpriu o contrato, daí ele
responde pelo inadimplemento, mas é tido como um contrato válido, mas não pode
chegar o oficial de justiça e tirar o bem do terceiro que não sabe de nada,
tecnicamente para o terceiro é ineficaz este contrato, é como se não existisse,
o contrato gera apenas eficácia pessoal. O contrato de compra e venda gera eficácia
pessoal, entre promitente e comprador, promitente e vendedor. Por exemplo, fiz
um contrato de compra e venda com a Carlise hoje, fui para a praia tirar minhas
coisas, encontrei a Laura que ofereceu em dobro, fiz outro contrato de compra e
venda com a Laura do mesmo bem que eu já tinha vendido para a Carlise, posso
fazer isso, se eu chegar no registro de imóveis e a Laura registrar antes, o
bem fica para ela, e daí vou responder por perdas e danos para a Carlise.
13. Posso vender coisa futura?
Posso vender uma coisa futura (que
não existe)? Por exemplo, prometo vender 2 filhotes do meu Ladrador para o
Fábio, esta pessoa vai me pagar mil reais por cada filhote, 10 anos passam e o
Labrador falece sem deixar filhote nenhum, poderia ter vendido? 59:00 Segundo a
lei e a doutrina, sim, mas se esta coisa futura nunca existir, é como se nunca
tivesse havido compra e venda, então é óbvio que tenho que devolver os valores
que eventualmente recebi. Sempre que tenho imputabilidade, já tenho
inadimplemento, logo, dano indenizável. O exemplo dado do cachorro depende também
dos termos contratuais, mas se digo que a coisa futura não existiu por tal
razão, se há nexo de causalidade comprovável, o dano vai ser imputado. Por
exemplo, uma indústria farmacêutica lançou um produto, pessoas consumiram, mas
um dos efeitos deste produto eram a infertilidade, ninguém suspeitava, como o exemplo
da Talidomida, ninguém sabia que as crianças nasciam com problemas físicos, houve
um dano futuro. Posso vender bem futuro, se ela não existir no futuro, vou ter
que devolver o valor que recebi. Coisa futura é, por exemplo, um touro ganhou
na Expointer, quero comprar os 10 primeiros filhotes deste touro, é coisa
futura, eles não foram nem fabricados ainda, mas o boi faleceu antes, vai ser
indenizado, mas tem que ver qual o limite da indenização, o limite é eu
devolver o que eu recebi, mas se eu que causei a morte do touro, por exemplo,
deixá-lo passar frio, daí é imputável, a indenização será maior, mas é a exceção.
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