Resolução: Extinção do contrato por previsão
de lei ou do contrato. Tenho resolução do contrato em razão do inadimplemento,
mas fora a resolução, temos também outras 2 hipóteses, e no CC classifica como
distrato. Ao lado da resolução temos também a resilição e o distrato.
Distrato
Basicamente ele é chamado por
alguns autores como resilição bilateral, porque resilir significa manifestar a
vontade de não prosseguir com o contrato por liberalidade, significa que alguém
está manifestando a vontade de não continuar o contrato por sua vontade, por
nenhuma razão específica. Quando fala-se em distrato, fala-se em resilição bilateral,
porque ambas as partes querem resilir/encerrar o contrato. De certa forma, no
momento que pretendo encerrar um contrato, a ideia do distrato é fazer o
encerramento das obrigações da mesma forma que contratei. Ex.: quero fazer uma
compra e venda, vou pagar o imóvel em 60 vezes direto com a financiadora, lá
pelas tantas estou com 6 meses de pagamento e é possível que eu não queira mais
prosseguir, nem a construtora, por exemplo, a construtora quer desfazer o negócio
porque pode pegar de volta e vender mais caro e quem comprou o imóvel não quer
mais porque passou num concurso e vai ter que mudar de Estado, e pode ser que
deste consenso de vontades, ambos tenham interesse em encerrar a obrigação e
faria um distrato para resilir bilateralmente, para encerrar a obrigação, é
como fazer um contrato, mas ao invés de eu colocar que estou comprando, digo
que estou devolvendo o imóvel, então não gera propriamente uma obrigação, então
se chama de distrato. Alguns autores dizem que o distrato é um contrato, porque
apesar de eu estar alterando a obrigação anterior para encerrá-la, eu assumo
obrigação como num contrato, chama-se de distrato porque é para encerrar obrigação,
minha obrigação vai ser devolver o imóvel e a construtora terá que devolver o
dinheiro, ambas têm obrigações, mas não é sempre que se faz um distrato e tem
obrigações pecuniárias recíprocas, pela razão de que, por exemplo, vou alugar
um imóvel, ao alugá-lo, resolvo utilizar um galpão que não é apropriado para
colocar uma máquina pesada e o piso quebrou, posso dizer que já fiz
benfeitorias, coloquei gesso, troquei portas, fiação, etc, mas quebrei o piso,
o proprietário não quer continuar, ele prefere que eu saia, e o inquilino diz
que o galpão não serve para as funções que ele queria, então ele diz que as
alterações ficam pelo piso quebrado, ao assinar o distrato, pode ser que eu não
tenha nenhuma obrigação recíproca, pode ser que do distrato não haja nenhuma
obrigação recíproca, mas isso é incomum! Para assinar contrato, tenho uma forma
específica, o imóvel se transfere no registro, mas para registrar tenho que
fazer uma escritura pública, posso fazer a promessa de compra e venda de imóvel
por instrumento particular, mas para transferir, a lei exige que eu tenha uma
escritura pública. A escritura pública é o que garante que eu possa vender o
imóvel de novo, se passa a escritura quando a pessoa quitar todo o imóvel.
O distrato tem que ser feito da
mesma forma que o contrato? Não necessariamente, mas normalmente sim. Então ao
fazer um distrato tenho que seguir a mesma forma do contrato, se exigido por
lei. Se a compra e venda de imóvel tem que ter escritura pública, o distrato
dela também tem que ser por escritura pública. Quando se exige escritura
pública para o contrato, para o distrato exijo a mesma forma. Mas a lei não
exige escritura pública para a locação de um imóvel, a lei não exige, mas se
quiser, posso fazer! Por outro lado, se a lei não exige que para fazer o contrato
eu tenha que fazer uma escritura pública, para fazer o distrato de locação, que
foi feito por escritura pública, eventualmente, o distrato pode ser feito por
um instrumento particular, porque se a lei não exige escritura pública para
contratar, para distratar não precisa, mesmo que eu tenha usado para contratar.
Alguns autores mencionam em suas
obras, ao lado de distrato, a ideia de quitação, um deles é Carlos Roberto
Gonçalves, ele diz que para provar quitação, eu nunca preciso de instrumento público.
Mas quitação não tem nada a ver com distrato, e não tem nenhuma norma na lei
que tenho que provar a quitação por meio de instrumento público, por
instrumento particular pode, por exemplo, o caso da hipótese, que tenho eu
registro por instrumento público, mas para dar como quitada, pode ser por
instrumento particular.
Resilição
Unilateral:
Resilição quer dizer que alguém
não quer mais seguir com o contrato, a diferença da bilateral para a unilateral,
é que na unilateral somente uma pessoa quer extinguir/resilir aquele contrato.
1º Porque alguém iria querer
resilir/encerrar uma obrigação? Porque de forma geral se compreende que ninguém tem que ficar
vinculado eternamente a outra pessoa, e por isso se criou este mecanismo.
2º Mas posso sempre usar resilição,
ou somente ás vezes eu posso? Não é sempre! A doutrina de uma forma geral vai colocar 2
pressupostos essenciais:
1.
O contrato tem que ter uma
eficácia diferida no tempo: Para resilir não pode ser um contrato que eu cumpra as obrigações
todas na data da assinatura, devem ser obrigações que vou ter que cumprir
futuramente. Alguns autores vão dizer que para resilir tenho que ter mais de
uma prestação. Nisso, não parece perfeitamente coerente, estes autores falam
que posso comprar imóvel, mas para comprar tenho a prestação de hoje, a 2ª
parcela no outro mês, e de 30 em 30 dias tenho que pagar mais uma parcela,
então eu teria uma eficácia diferida no tempo. O que acontece é que pode ser que
eu queira comprar um imóvel, chego na construtora e digo que e quero comprar e
vou pagar a 1ª prestação em 90 dias, quando entrar o dinheiro do imóvel que
vendi, neste caso quando comprei o imóvel, tenho uma prestação única, mas vou pagar
em 90 dias, então a prestação está diferida no tempo, não preciso ter várias
prestações, mas vários autores dizem que a eficácia diferida no tempo pressupõe
que tenha mais de uma prestação, normalmente terá, mas não é uma obrigação. Um
contrato que foi pago em 90 dias pode ser resilido, mas alguns autores devem
ter colocado este pressuposto pelo que normalmente ocorre, mas não é necessário
ter mais de uma prestação! Só o contrato instantâneo que não pode ser resilido,
ou a pessoa cumpre ou não.
2.
A resilição unilateral, nos casos
que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia
notificada a outra parte: Ou seja, preciso de previsão. É o requisito para poder resilir. A
lei não exige que a parte sempre possa resilir, e ainda por cima está pactuado
que não pode ser resilida a obrigação, posso resilir? Em alguns casos, posso
ter interesse que não se possa voltar atrás, como a compra e venda, quero ter segurança,
por exemplo, comprei o imóvel em 12 vezes, então quero ter a segurança que se
eu já quiser morar no apartamento e fazer reforma, o vendedor não vai pedir o imóvel
de volta e me devolver o dinheiro, então não é sempre que eu vou poder resilir
a obrigação, eu preciso de expressa previsão ou uma implícita permissão para
resilir, pelo menos. A regra geral da prática de contrato é expressamente
permitir a resilição, na compra e venda de imóveis é normal permitir que o
comprador possa resilir a obrigação, é habitual isso, e ao permitir a
resilição, digo que permito a resilição, mas vou fazer uma cláusula penal que é
tantos por cento do valor já pago. Às vezes não posso resilir simplesmente
porque quero!
* Do ponto de vista terminológico: Quando se fala em resilição,
pode-se dizer que na locação posso encerrá-la a qualquer tempo? É difícil
imaginar que tenha uma cláusula dizendo que não tem mais como a pessoa desistir
de locar. A questão terminológica é que até em razão do termo que a lei coloca
(“denúncia”), a resilição ocorre por denúncia do contrato, vou ter uma obrigação
por mais 30 dias, por exemplo, e depois encerram-se minhas obrigações. Tem
outros termos para a denúncia, que são: Renúncia e Revogação. Se
usa renúncia e revogação no contrato de mandato. Contrato de mandato é o
contrato pelo qual constituo alguém para ser meu mandatário, tem procuração,
mas a procuração não é um contrato, e sim é
o instrumento do mandato, tenho um contrato de mandato que vai dizer que
tal pessoa vai cuidar de tais coisas para mim e vai ter a remuneração dele,
tenho mandante e mandatário, então quando a pessoa vai no advogado, conta o
problema e diz que quer entrar com um usucapião, o advogado diz que pode cuidar
do caso, mas para isso tem que assinar um contrato de honorários, que diz que é
o contratante e o contratado, diz a remuneração e o que vou cuidar como advogado,
o contratado vai cuidar da ação de usucapião, estou regulamento minha obrigação
como mandatário, para provar para o juiz, uso a procuração, de certa forma,
procuração é o instrumento do mandato, mas não é sempre que precisa de procuração,
posso ser mandatário para poder fazer a venda de um carro, se o sujeito me deu
poderes para eu negociar para ele, e vou ganhar 500 reais, não necessariamente vou
precisar de contrato, talvez a pessoa que vai comprar um carro, vai querer ver
a procuração para ver se eu poderia estar vendendo, mas não é obrigatório. O
contrato de mandato, quando é resilido unilateralmente, não vou falar em
denúncia, e sim em renúncia ou revogação. É sempre possível resilir o contrato
de mandato? Sim, porque o contrato de mandato depende de confiança, tenho que
confiar no mandatário, e esta relação é que faz com que possa resilir o contrato,
pode ser ao contrário também, o advogado pode não querer mais ser mandatário do
cliente, até pode ser por uma questão particular, por exemplo, estou defendendo
alguém num processo penal e depois cabo descobrindo que foi ele mesmo que
praticou um ato horrível. O mandante vai revogar, ele denuncia o contrato de
mandato, e renuncia a procuração, mas se chama revogação, e o mandatário, vai
renunciar ao mandato, que não significa que ele revogou o dinheiro que deveria
receber.
* Art. 473, Parágrafo Único do CC: Se dada a natureza do contrato, uma
das partes tiver feito investimento considerável para sua execução, a denúncia
unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a
natureza e o vulto dos investimentos. Ex.¹: Às vezes ao fazer um contrato,
posso me deparar com a seguinte situação: Eu, ao fazer um contrato, quero fazer
um contrato de comodato de um imóvel. Comodato a rigor é um empréstimo sem
remuneração, por exemplo, quando uma construtora vai comprar uma casa para
destruir e construir um prédio, normalmente para aprovar o projeto para
construir o prédio na Prefeitura demora de 3 a 4 anos, depois disso vai demorar
uns 2 ou 3 anos para construir, vou apresentar um projeto, digo que quero
comprar a casa de alguém que tem um terreno grande, a pessoa diz que quer 1
milhão e 200 mil, porque o terreno está em uma região boa, então digo que
compro por 1 milhão e deixo a pessoa morando lá por mais uns 3 anos enquanto
tramita o projeto, então a pessoa aceita e assinamos um contrato de comodato,
às vezes uso como moeda de troca, pagar 200 mil a menos, mas a pessoa vai ficar
3 a 4 anos sem pagar nada, então quando aprova o projeto, notifico a pessoa,
denuncio o contrato de comodato, porque vou construir, então contrato de
comodato é muito comum, outra hipótese é que ás vezes posso ter bastante
dinheiro, tenho uma casa pequena quero deixar em comodato com o caseiro, não
quero cobrar nada dele, mas quero mostrar que é meu o terreno, para o caseiro
não chegar depois de um tempo e querer usucapião. Para fazer a mudança, o
caseiro vai gastar dinheiro, pode querer pintar o imóvel, etc, seria razoável
eu dar em comodato o imóvel para o caseiro e 1 semana depois pedir de volta? Alguns
autores dizem que se logo em seguida eu pedir de volta, seria contrário a
boa-fé, que dentro da ideia do “homem médio”, pela ideia de boa-fé, ninguém
esperaria que a pessoa fosse pedir o imóvel de volta, o caseiro teve gastos
para ficar lá, então a resilição não pode ser imediata. Ex.²: Suponhamos que sou
um banco que tenho alto índice de processos, daí digo que quero contratar um
escritório para passar 10 mil processos, ao fazer isso, a pessoa diz que no
escritório tem 15 pessoas trabalhando, ela diz que posso passar 10 mil
processos, mas vou precisar alugar uma casa, vou precisar contratar 30 pessoas,
30 computadores, telefones, sistema, etc, vou ter muito custo e vou precisar de
30 dias para ficar pronto, vou alugar o imóvel e pagar os aluguéis, que no
mínimo são de 12 meses, vou ter que pagar a fiação elétrica, instalar telefone,
rede sem fio para internet, etc, e óbvio que não vou fechar o contrato em 1
mês, a partir deste pressuposto, em muitos contratos, não vou prever o tempo
mínimo para sair do contrato, ou posso prever um tempo mínimo, como que posso
resilir o contrato em 1 mês, mas quando do contrato, pela natureza, eu tenho
investimento que são incompatíveis que haja resilição em 1 mês, não posso
resilir a qualquer tempo, tenho que aguardar o tempo necessário para o retorno
razoável do investimento, por exemplo, no Estado do RS temos 2 clubes de
futebol, cada um tem seu estádio, quem arcou com o custo, em parte foi a
construtora, que ofereceu garantias, seria razoável que o Grêmio dissesse que
quer resilir o contrato, sendo que há várias obrigações que a construtora esperava?
Não seria razoável, mesmo que previsto, porque há por parte do outro
contratante investimentos, vou ter que aguardar o retorno do investimento. Este
último exemplo é de empresarial, mas serve para civil também!
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