Direito Civil VI (03/04/2014)

Propriedade:

Os direitos reais é na coisa própria ou na coisa alheia. Direito real da coisa própria é um único instituto, que é a propriedade, e da coisa alheia são vários. A partir de hoje vamos estudar o direito real da coisa própria.

1. Como se define um proprietário?

2. Quais as características da propriedade?

3. Quais os sujeitos da propriedade?

4. Que bens podem ser objeto da propriedade?

5. O que é propriedade plena e o que é propriedade limitada?

6. Até aonde vai a propriedade imóvel no sentido vertical?

7. O que é descoberta?

Breve Histórico:

Dizem que a propriedade teria no início sido coletiva, e porque dizem isso? Dizem isso a partir do que se viu nas tribos indígenas quando os europeus chegaram no Brasil, eles perceberam que na área ocupada pela tribo não havia divisão, todos usavam a área integralmente, então a propriedade individual na tribo se resumia ao arco e a flecha e a rede de dormir, cada índio tinha seu arco e flecha e sua rede de dormir, isso era a propriedade individual, que é o que vamos estudar agora, que é o alicerce do Estado Democrático de Direitos, nos sistemas em que não há democracia, Cuba, Coreia do Norte, China, lá a propriedade individual não existe, e se existe nem é propriedade individual, e sim é uma concessão do Estado que permite que a pessoa tenha alguma, mas nem era o dono, mas aqui vamos estudar a propriedade individual. A propriedade individual, segundo se vê na doutrina, teria aparecido mesmo como direito no direito romano, porque aqui se concedeu e é o que se tem na história, cada cidadão poderia ter meio hectare de terras, esse regulamento permitindo que cada um tivesse meio hectare é que caracteriza as primeiras propriedades individuais organizadas por um sistema jurídico lá no direito romano. A propriedade individual, segundo Hahnemann Guimarães, passou por algumas fases. Numa 1ª fase, a propriedade individual centrava-se nos objetos necessários a subsistência do homem, estamos no índio calçador, meio sedentário, meio nômade. E daí diz Hahnemann Guimarães que numa 2ª etapa surge a troca, daí o homem já produz coisas mais do que ele precisa, se ele produz uma coisa mais do que ele precisa e outro produz outras coisas que ele não tem, fazem a troca. Numa 3ª fase o homem se apropria dos meios de produção e trabalho e a propriedade recai sobre os meios de proteção de trabalho e daí surge o empregado, começa ai a exploração do homem pelo homem. Na 4ª fase a propriedade individual aparece nos moldes capitalistas, ou seja, o dono explora a coisa de forma absoluta, da maneira que ele quiser. Não há dúvida que hoje estamos numa 5ª etapa, que é a prosperidade nos moldes sociais, e aqui vem a função da propriedade, que é a propriedade comprometida com uma atividade social, ela se desgarra o conceito individual e egoísta para desempenhar um papel social. Essa primeira parte é muito teórica e acadêmica. Na Idade Média havia a propriedade feudal, que era um tempo de estagnação, os reis distribuíam terras para seus amigos que eram donos dos feudos, quem era amigo do rei tinha um feudo e os outros eram os vassalos, os explorados pelos senhores feudais, um período de maior injustiça, de maior exploração do homem pelo homem. A propriedade feudal desaparece com a Revolução Francesa. A propriedade privada é o fundamento e a base para o sistema capitalista, não existe sistema capitalista sem propriedade privada, a discussão que se tem daqui para frente é que primeiro, não se descobriu um sistema melhor que o sistema da liberdade, o que o homem vai ter que chegar é a um ponto de equilíbrio, não pode eliminar a propriedade privada, mas também esta propriedade privada não pode servir de mecanismo de injustiças. Conforme o modelo estatal, muitos acumulam grandes fortunas e outros, na América Latina a maioria, são pobres e muitos vivem abaixo da linha da pobreza, e porque que existe isso? Pelo desequilíbrio da propriedade, tem que chegar a um equilíbrio, e daí entra a função social da propriedade, quando que vamos chegar a este nível? Não se sabe, mas um dia vamos chegar. Olhando e estudando encontramos proximidades com este equilíbrio nos países escandinavos, é outra noção lá, é outro tipo de vida, as produções são todas muito valorizadas. Há algum tempo uma sueca disse que queria ser bombeira na Suécia, pois todas profissões lá são muito valorizadas, não há muita diferença entre as profissões, para ver como é o equilíbrio entre as classes sociais.

Fundamento Jurídico da Propriedade:

Aqui ainda num terreno meramente acadêmico, teórico, temos as teorias que tentam explicar o fundamento/surgimento da propriedade:

Teoria da Ocupação: Ocupação ou apropriação ocorre quando se pega alguma coisa que não tem dono, apropria-se de algo que não é dono, e diz esta teoria que a propriedade surge pela ocupação das coisas que não têm dono e estão à disposição da natureza, e o homem se apropria dela, há fundamento? Claro, o homem quando sai da caverna, quando começa a progredir, a evoluir, ele começa a se apropriar de cosias que lhe são úteis, e daí surge a propriedade. Essa toeira não se sustenta mais, porque o que temos hoje que não tem dono? Por isso essa teoria não é mais adequada.

Teoria da Lei (Hobes, Montesquieu, Benjamim Constant): A propriedade é uma concessão da lei, ou seja, o homem se reúne em sociedade, criam leis e essas leis regulamentam a propriedade individual. Também é uma teoria que foi muito forte no século 18 e até a 1ª metade do século 19.

Teoria da Especificação: Nessa teoria dizem que a propriedade surge do trabalho, quando você trabalha e constrói coisas, você é dono do que construiu. É totalmente inadequado, porque hoje você não é dono do que trabalhou, a compensação não é pela propriedade, e sim pelo salário.

Teoria da Natureza Humana: Esses defensores dizem que a propriedade é própria da natureza humana, é uma concessão da natureza, do criador, de Deus, e por isso ela é defendida pela igreja católica, que diz que o direito de possuir bens individuais não decorre da lei dos homens, como diz Hobes, mas sim decorrem da própria natureza, daí dizem que não cabe ao homem abolir o direito de propriedade, isso tem conotação política, porque quando dizem isso, está batendo no comunismo, porque ele que acaba munindo a propriedade privada, mas diz que lhe cabe sim regular o seu exercício, o seu uso e acomodar ao bem do homem.

Características da propriedade (PROVA!!!!!):

As características são muito importantes, devemos saber e memorizar elas!

Caráter Absoluto: A propriedade tem um caráter absoluto, ou seja, o proprietário pode usar da coisa como bem entender, salvo o interesse público. Em suma, por esta característica diz que o homem usa o que é seu como bem entende, desde que o bem entender não ofenda o interesse público, porque quando ofende o interesse público, limita o seu uso, e este caráter absoluto na verdade não é absoluto, só é absoluto naquilo que não ofende o interesse público.

Exclusivo: A exclusividade quer dizer que cada coisa tem que ter um único dono. Mas há coisas que tem mais de um dono, e temos a propriedade condominial, que é uma exceção, e é uma coisa que não se recomenda, porque o condomínio é de difícil administração, no condomínio sempre há litígios, então uma coisa pertence a mais de uma pessoa em casos excepcionais, a regra é que ela tenha um único dono!

Irrevogável: Isso significa que você é dono de uma coisa enquanto quiser ser dono, você compra um bem e fica com ele até quando quiser, é irrevogável e perpétua, ela só se extingue quando surgir uma causa legal que possibilita a extinção, você pode comprar um apartamento e ficar ali até morrer, não vender, nem nada, é teu, o apartamento é seu, se compra um carro, também, pode ficar com ele até quando quiser. Há exceções! A ideia é que a propriedade é irrevogável, mas há propriedade em que o proprietário sabe que depois de um tempo ele não vai mais ser dono, a regra é que a propriedade não tem prazo, as há algumas que tem prazo, e são exceções que vão compor um tipo de propriedade chamada “propriedade irresolúvel”, que vamos estudar mais adiante, casos que a pessoa é proprietária, mas sabe que depois de um prazo vai deixar de ser proprietária. Exemplo de propriedade irresolúvel: Fideicomisso: Tem uma figura chamado fiduciário que é dono por determinado tempo, depois ela é obrigada a passar o bem para outra pessoa. Retrovenda: É uma figura muito presente, faço uma compra e venda com uma cláusula dizendo que em até 3 anos o vendedor por recomprar a coisa, então quem compra é dono, mas sabe que esta sua propriedade poderá durar até 3 anos. Pacto de Melhor Comprador: Faz-se uma venda com uma cláusula que diz que se até determinado tempo aparecer alguém que pague mais, o negócio é desfeito, então quem compra sabe que até determinado tempo poderá perder a propriedade.

Definição de Propriedade:

O CC não define propriedade, e sim a explica.

Orlando Gomes: “É a submissão de uma coisa em todas as suas relações a uma pessoa. É um direito complexo, absoluto, exclusivo”. “É o direito de usar, fruir e dispor de um bem e de reavê-lo de quem injustamente o possua.”

Pontes de Miranda: “É todo o direito irradiado em virtude de ter incidido regra de direito das coisas. Sentido amplo.”

Então, propriedade é quando uma coisa está submetida a uma pessoa em todas as suas relações, que relações são essas? De uso, de gozo e de fruição. Quando uma pessoa tiver o poder de usar, o poder de gozar e o poder de dispor, então esta pessoa é a proprietária. E isso está explicado no CC, art. 1228, que explica quem é o proprietário, que é “aquele que tem a faculdade de usar, gozar e dispor de uma coisa”! Por vezes, o proprietário tem o direito de dispor, mas está sem o uso e o gozo, porque isso aconteceu? Porque ele cedeu, desmembrou estes poderes e cedeu a outros, acontece no usufruto, em que temos o proprietário e o usufrutuário, o proprietário tem direito de dispor, ele pode vender, o usufrutuário é quem usa e usufrui da coisa. Em todos os direitos reais da coisa alheia de fruição vamos encontrar esta mesma situação.

Sujeitos da Propriedade:

Quem pode ser proprietário? Pessoa natural ou pessoa jurídica (seja de direito privado ou de direito público).

Objeto da Propriedade:

Bens corpóreos (posso pegar) e bens incorpóreos (não posso pegar, não tem massa, como direitos autorais, uma peça de teatro que você inventou, a invenção de um novo tipo de automóvel, o dono é o inventor).

Modalidades de Propriedade:

O proprietário pode reunir todos os poderes consigo, e quando isso ocorre, a sua propriedade é plena, mas quando ele se demite de algum dos poderes, por exemplo, quando ele cede o uso e gozo ao usufrutuário, a sua propriedade é limitada, ela está limitada ao poder de dispor tão somente, porque o uso e o gozo ele cedeu para outra pessoa, então a sua propriedade limitou-se, sofreu limitações, ele não tem o uso, nem o gozo, está limitado a disposição, é neste sentido então que a doutrina faz esta classificação.

Extensão da Propriedade:

Até onde vai a propriedade? Até onde vai a coisa. Se o bem for móvel, eu não tenho dificuldade em saber a extensão, sei o lugar que um apagador ocupa no espaço, ele começa num lugar, e termina em outro, pela estrutura dele sei muito bem até onde vai esta propriedade, e vejo que aqui tem limites. Quanto a bens móveis não há nenhum problema, mas quanto a imóveis, também não há problema no plano horizontal, por exemplo, o terreno onde fica a casa do Jardel perfeitamente delimitado no plano horizontal, ele sabe onde começa o seu terreno e onde termina, no plano horizontal, mas até onde vai o terreno para cima e até onde vai para baixo (plano vertical)? No plano vertical é que é o problema, por exemplo, se você é dono de um terreno de terra, de fazenda, de 5 mil hectares, na superfície você sabe até onde vai, mas e para baixo e para cima? Até onde é dono para cima? Antes os romanos diziam que o proprietário do solo é dono acima até o céu e abaixo até o centro da terra, então os romanos conheciam o céu, então eles diziam que já podia marcar um espaço no céu antes de ir para lá, e esta ideia veio para o direito moderno e constou no Código de Napoleão, que previa esta ideia de que é dono do céu até o centro da terra, mas os alemães disseram que isso não estava certo, e no BGB (Código Civil Alemão) disseram que o proprietário não pode se opor ao que se faça a certa altura que não lhe interesse impedir, porque senão, por exemplo, se eu sou dono de uma fazenda de 5 mil hectares em Mato Grosso, tenho um bom espaço que posso levantá-la, e poderia dizer que não permito que passe avião por cima das minhas terras há 10 ou 11 mil metros de altura e mandaria uma carta para todas as empresas áreas dizendo que é proibido passar sobre as minhas terras, isso é possível? Não, os alemães disseram isso, que não interessa impedir passar um avião lá em cima a 10 mil metros, o Código Civil Suíço também veio no mesmo sentido, disse que na propriedade o solo está acima e abaixo, na altura e na profundidade úteis ao seu exercício, ou seja, você é dono para cima até onde me for útil, e para baixo também até onde me for útil, é um conceito aberto, não há uma metragem. E o nosso Código Civil o que disse? O nosso CC pegou o Código Civil alemão e o Código Civil Suíço e juntou, e no art. 1.229 diz que “A propriedade do solo abrange a do espaço aéreo e subsolo correspondentes, em altura e profundidade úteis ao seu exercício, não podendo o proprietário opor-se a atividades que sejam realizadas, por terceiros, a uma altura ou profundidade tais, que não tenha ele interesse legítimo em impedi-las”, ou seja, é acima e para baixo sim, é dono para cima até onde lhe seja útil, e para baixo também, é dono até onde lhe seja útil.

Descoberta (Arts. 1.233 – 1.237):

Vamos ver como é na teoria, porque na prática muito pouco ou nada é observado. Aqui descoberta é achar coisa alheia perdida, quem acha coisa alheia perdida é descobridor, no CC antigo era inventor, mas agora é descobridor. Quem acha coisa alheia perdida deve procurar o dono e tem o direito de pedir recompensa, que não seja menos que 5% sobre o valor da coisa. O proprietário é obrigado a pagar? Não, mas se ele não quiser pagar, ele tem que abandonar a coisa em favor do descobridor. Esta opção que o proprietário tem de pegar a coisa e pagar ou abandona-la é uma obrigação facultativa, ele tem a faculdade de pagar a recompensa ou de abandonar a coisa, ele que tem a opção, não é o descobridor que vai fazer esta opção. Se o dono não quiser nem abandonar, nem pagar, o descobridor pode reter a coisa até ele pagar. Se o descobridor não achar o dono, ele deve procurar a autoridade pública, que vai avaliar se a coisa for de valor significativo, ele vai levar adiante, e se não for de valor significativo, a autoridade pública vai abandonar e deixar que o descobridor fique para ele. Se for de valor significativo, a autoridade pública vai publicar editais para que o dono da coisa apareça para pegar a coisa, em até 60 dias, e passados os 60 dias, se ele não aparecer, a autoridade pública leva a hasta pública, vendendo, pague a recompensa do descobridor, pague as despesas da ata e o valor que sobra deve ir para os cofres do Município. Então, isso é teoricamente a descoberta, mas na prática ninguém faz isso, teve uma faxineira que achou uma mala cheia de dólares em Brasília, devolveu para o dono e ele não pagou nada, ela tinha direito a recompensa, mas as pessoas normalmente não conhecem este direito.

Vamos para um sent mais prat da coisa!

Aquisição da Propriedade:

1. Como é o sistema de aquisição da propriedade adotado pelo Brasil?

2. Quais os modos de aquisição da propriedade imobiliária?

3. E da propriedade mobiliária?

4. Como é a aquisição da propriedade imóvel pelo registro do imóvel?

5. Como se retifica um registro?

Sistemas de Aquisição da Propriedade:

Romano: Como eles eram muito formalistas, eles exigiam, para que alguém adquirisse a propriedade, um modo, uma formalidade, e que formalidade era essa? Era a tradição, ou seja, as partes acertavam o preço, faziam um contrato, assinavam o contrato, o comprador pagava, mas se o alienante não entrega, o adquirente não era dono. Nos negócios jurídicos dos romanos exigia-se a tradição. E outro modo de se adquirir a propriedade pelos romanos era o usucapião, e aqui não havia tradição, porque o usucapião é uma aquisição originária, você se apossa da cosia, exerce posse por determinado prazo e daí se torna dono, então aqui usucapião não tem entrega, é um modo de aquisição. Nos negócios tem que haver a entrega, esta ideia romana está presente hoje no nossos ordenamento.

Francês: Não precisa modo algum, basta o contrato, firmado o contrato, o adquirente já é dono.

Alemão***: Este é mais complicado e é o que foi adotado pelo nossos ordenamento!  Tem que entender:

- Exige para a aquisição da propriedade (seja móvel, seja imóvel) dois atos: 1. É o ato que cria a obrigação de transferir. 2. É o que transfere a propriedade.

- Vamos nos centrar nos bens móveis, a aquisição da propriedade móvel, o que precisa é do ato que cria a obrigação de transferir, que é o contrato. Contratamos e eu paguei o preço, o alienante não me entregou, não sou dono. Então, para os bens móveis, segundo o sistema alemão, que busca no sistema romano esse entendimento, para os bens móveis, o 2º ato é a tradição, porque sem a tradição ninguém adquire propriedade, então há um ato anterior, casual, que é o contrato, porque sem o contrato, eu também não adquiro a propriedade, tem que haver um contrato, mas é ao contrário do sistema francês, no alemão não basta o contrato, tem que haver a entrega para que a propriedade se transfira, antes da entrega não houve transferência da propriedade, não houve aquisição, isso serve para os bens móveis. E o automóvel? Vendo o automóvel, o comprador me paga, eu entrego o carro, o comprador vai embora com o carro e não transferiram no Detran, o carro está no meu nome ainda, o carro é de quem? O automóvel é bem móvel, a propriedade se transfere com a entrega, independentemente de ter havido ou não o registro no Detran, que é direito administrativo, não direito real, tem interesse administrativo, e tem que ter sim, as multas vão vir para o meu nome, eu não vou ter que pagar, depois de me incomodar um monte tenho que entrar na Vara da Fazenda Pública para transferir  a multa, mas vai se incomodar muito ainda, por isso que tem que fazer o registro no Detran quando se vende um carro, não pois senão fizer isso o novo dono não será proprietário, e sim por causa das consequências administrativas que teriam depois. Ninguém compra e vende um carro sem fazer um contrato antes. Na alienação fiduciária não há entrega e o credor fiduciário se torna dono, na alienação fiduciária você quer comprar um automóvel (pode ser imóvel também), mas não tem dinheiro, então pede financiamento e aliena fiduciariamente, você pega o dinheiro, compra o carro, usa o carro e o carro vai para a empresa que financiou, nunca foi feita a entrega, pode até haver uma entrega fictícia, mas de fato não existe entrega, mas o dono não é quem está dirigindo, e sim é a instituição financeira, tanto que se quem pediu o financiamento não paga, pedem busca e apreensão, porque a instituição financeira é a proprietária.

- E se o bem for imóvel? O 1º ato, o ato que cria a obrigação de transferir também é um contrato, mas e o 2º ato, como que é? Eu compro um apartamento, eu pago o preço, quitei o apartamento e o vendedor não e entregou, eu sou dono do apartamento? Posso ser dono sim, porque a entrega do bem imóvel não tem relevância para a transferência da propriedade, tem relevância para o bem móvel, o imóvel não. Quando que o adquirente de um bem imóvel realmente se torna proprietário? Quando ele registra o título no Registro de Imóveis, antes disso ele não é dono, você pode comprar, pode fazer um contrato, pode quitar o preço, pode receber o apartamento, pode se mudar para lá, mas se você não registro o apartamento no Registro de Imóveis, você não é dono, o registro é o marco, é o 2º ato do direito alemão para a transferência da propriedade.

-> O sistema alemão é o que nosso código adotou, com uma única diferença: O sistema alemão adotou o Princípio da Abstração, que quer dizer que realizado o 2º ato, ele se abstrai, se desvincula do 1º ato, logo se o 1º ato teve algum vício, realizado o 2º, o vício convalesce, desaparece e quem adquiriu não perde mais a propriedade. O Brasil não adotou o Princípio da Abstração, ainda bem, o Brasil adotou o Princípio Causal, que quer dizer que se o 1º ato for viciado, o 2º também o será, se houver vício no contrato, haverá vício no registro também. Se não fosse assim, estaríamos ralados! Ex.: Família italiana tinha imóvel em Porto Alegre, foram para a Europa, e um estelionatário falsificou uma procuração para um laranja dando-lhe poderes para transferir a propriedade do apartamento, em posse da procuração foi feita a escritura pública de compra e venda e foi vendido o apartamento, quando os italianos voltaram, encontraram o apartamento ocupado e com um dono exibindo a matrícula, a transferência se deu com base num ato anterior fraudulento, viciado, e aqui no Brasil, como não se adotou o Princípio da Abstração, o 1º ato vicia/contamina o 2º, o processo foi julgado e a sentença foi procedente anulando todos os atos. O Brasil adotou o Princípio Causal, ou seja, está sempre ligado a causa, não se desliga da causa, o registro foi feito com base nestes documentos e estes contratos, e se esses contratos são viciados, o registro será.

-> Como funciona na prática a questão dos imóveis? Se você quer comprar um apartamento, você sai a procurar nos vários empreendimentos que tem por ai, chega num lugar que não tem nada, nem buraco fizeram no terreno ainda, mas você gostou do negócio e fecha o negócio, normalmente é assim que acontece, faz um contrato de promessa de compra e venda, nessa promessa de compra e venda o adquirente promete comprar um imóvel, e o incorporador promete vender, estamos só no terreno da promessa, e daí temos as condições, para dar uma entrada, para fazer o parcelamento, para dar reforço semestral ou anual, e quando você receber as chaves, deve quitar,    isso é promessa de compra e venda, que é um pré-contrato, é um contrato preliminar, estudamos em Civil IV isso, a promessa de compra e venda na verdade tem por objeto um outro contrato, ela diz que você tem que fazer um outro comprado, porque? Cumpridas as obrigações pelo promitente comprador, falta a obrigação do promitente devedor, que é fazer a transferência, e como que se faz esta transferência? Por este contrato? Não, este contrato não se presta para transferir propriedade, promessa de compra e venda não é documento hábil para transferir a propriedade, então quitado o preço as partes devem fazer outro contrato, e este outro contrato, que é de compra e venda (não é mais promessa), é um contrato formal e solene, e mais, é público, e se é público, quando um documento é público? Quando ele é redigido por alguém que tem fé pública, não se pode fazer no computador, nem na imobiliária, só pode ser feito e redigido pelo tabelião, então as partes devem ir ao tabelionato fazer este contrato de compra e venda, que tem um nome, chama-se escritura pública de compra e venda, então você sai de lá com este contrato, numa capinha laranja ou amarela, com o nome do tabelionato por fora e por dentro tem o contrato, que é o próprio título, já é dono? Não, falta o registro, até agora cumpriu-se apenas o 1º ato, o 2º não foi cumprido ainda, falta o registro, tanto que se o incorporador vender para outro o outro correr antes e registrar, este outro será o dono, quem registra primeiro será o dono, se tiver várias escrituras, o que pode acontecer, mas daí já é estelionato, não é legal, mas pode acontecer e não tem como impedir, posso fazer várias escrituras, o tabelionato eu escolho, vou no tabelionato que eu quiser, o que eu não escolho é o Registro de Imóveis, esse é por zona. Então, feita a escritura, ela deve ser levada a registro. Onde é feita a escritura? No tabelionato, mas que tabelionato é este? Tabelionato e Registro de Imóveis não é tudo cartório igual? Não, cartório nem se usa mais esse nome, é coisa antiga, antes se fazia tudo no cartório, mas isso não existe mais, ainda usam o nome cartório, mas na lei nem tem mais. Temos hoje o tabelionato, é só um? Qual é o tabelionato que eu faço escritura? É um só? Não, tem outros, eu tenho que saber qual é o tabelionato. Temos dois: 1. Tabelionato de Protesto: Não é aqui que eu faço a escritura, porque este é onde colocam meu nome se eu não pago o doc. que o banco me mandou, ou a duplicata, se não paguei, vai para protesto, este tabelionato só serve para protestar. 2. Tabelionato de Notas: É aqui que se faz a escritura pública, é onde se reconhece firma, se você quer reconhecer a assinatura de um documento, você vai neste tabelionato de notas, o tabelionato de protesto não faz isso, e é no tabelionato de notas que se faz a escritura pública, os instrumentos públicos, é no tabelionato de notas, e daí você que escolhe o tabelião, onde você é melhor atendido, você vai, você que escolhe. E o registro? O registro é outra coisa, quantos registros temos? No mínimo três: 1. Registro Civil das Pessoas Naturais: É onde se registram nascimentos, casamentos e óbitos, aqui não se registra imóveis; 2. Registro de Imóveis: É outro ofício, é aqui que ficam registrados os imóveis, os registros de imóveis são criados por zonzas, uma cidade muito pequena tem um único registro de imóveis, mas uma cidade com Porto Alegre, que é enorme, é dividido em zonas, cada registro tem uma zona, e o imóvel não escolhe onde quer ser registrado, ele é obrigatoriamente registrado no registro da sua zona. 3. Registro de Títulos e Documentos: O que não se pode fazer nos outros, o que não cabe no Registro Civil e no Registro de Imóveis, cabe no Registro de Títulos e Documentos. O órgão, o contrato, a escritura pública de compra e venda é feita no Tabelionato de Notas, mas isso não resolve, ele ainda não é dono, tem que pegar o título e ir no Registro de Imóveis e registrar, quando registrou, se tornou proprietário.

Modos de Aquisição:

Temos aquisições que são específicas para imóveis, outras que só servem para móveis, e outras que servem para os dois.

Específicas para Imóveis: Registro.

Específicas para Móveis: Ocupação, especificação, confusão, a comistão, a adjunção e a tradição.

Comum para Imóveis e Móveis: Sucessão (morre alguém, os seus bens móveis e imóveis são adquiridos pelos herdeiros), usucapião (pode usucapir tanto bens imóveis quanto moveis) e acessão (também da mesma forma).

Existem formas originárias de aquisição, que quer dizer que ninguém me entrega, ninguém me transfere nada, que são ocupação, usucapião e acessão, em que eu me torno dono sem que alguém me entregue nada. Fora esses 3, todos os outros são derivados, todos os outros tem que ter a entrega.

Abrangência: A título singular ou universal. A título singular é quando adquiro um bem dos tantos que o vendedor tem, e a título universal é quando se adquire todos os bens do outro. Nos negócios inter vivos normalmente a aquisição é singular, você compra um bem dos tantos que o outro tem. Na sucessão hereditária, a aquisição é universal (vem de universo, do todo), porque todos os bens do falecido vão para os herdeiros, o falecido não deixa só alguns e leva outros com ele, e sim deixa tudo, e os herdeiros adquirem tudo, por isso o nome universal. Excepcionalmente a aquisição causa mortis não é universal, quando há um testamento, o testador deixou um de seus bens para uma pessoa, que se chama legatário, quando morrer o testador, ele vai receber um dos bens que pertenciam ao falecido, então o legado, embora seja causa mortis, é a título singular, aqui também se pega nos concursos, porque se a pessoa não entendeu bem, ela erra.

Modos de Aquisição da Propriedade Imobiliária:

Se dá por meio de:

Registro ou Transcrição: Já falamos, foi tudo que falamos antes, o sistema alemão que é adotado pelo Brasil, menos o Princípio da Abstração, pelo registro. Mas só adquirido bens imóveis pelo registro? Não, há outras formas também, mas ora é pelo registro, ora não é pelo registro, quando que o registro é relevante para a aquisição da propriedade? Quando a aquisição decorre de um negócio jurídico, sempre que a aquisição de um imóvel for decorrente de um negócio jurídico, compra e venda, troca, doação, etc, o registro é fundamental para que haja a transferência da propriedade, só nestes casos.

Acessão: Adquiro propriedade imóvel. O registro não tem relevância.

Usucapião: Pelo usucapião eu adquiro propriedade imóvel, e o registro não tem relevância.

Sucessão hereditária: Pelo sucessão hereditária, eu adquiro propriedade imóvel, e o registro não tem relevância.

* O registro é fundamental quando a aquisição decorre de negócio jurídico!

Modos de Aquisição da Propriedade Mobiliária:

Registro ou Transcrição: Decorre de um negócio jurídico. O art. 1.245 é importante, ele trata da aquisição pelo registro e diz que “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”, o título é escritura pública, a partir do art. 108 é escritura pública, e é o principal modo de aquisição da propriedade móvel, sem registro não se adquire bem imóvel.

Retificação de Registro:

Quando você registra, cada imóvel tem um número no Registro de Imóveis, que é a matrícula, o cadastro do imóvel lá é como um número que ele recebe, que é a matrícula, esta matrícula tem a descrição de um bem, a descrição detalhada, um terreno, por exemplo, eu tenho um terreno na rua tal composto pela quadra das ruas tal, tal e tal, mas quantos terrenos tem lá? Como que vou saber onde está meu terreno? A matrícula diz, o meu terreno está distante tantos metros da esquina com a rua tal, então se eu quero saber onde está meu terreno, eu vou lá, puxo a medida e eu sei onde que ele está. Por vezes esta descrição tem equívocos, tem erros, e descobre-se que tem um erro lá. Ex.: Um caso de retificação em que uma das ruas que compõe o quarteirão estava errada, uma das ruas era uma rua de um outro bairro que não tem nada a ver com isso, um erro grosseiro, tem que identificar, dizer que aquela rua não é aquela rua, e sim é outra rua, então se faz o que se chama de Retificação de Registro, que é feita com base na Lei 6.015/73, que é chamada de Lei dos Registros Públicos, é uma lei muito importante, a faculdade devia conseguir fazer uma cadeira de 2 créditos só para dar registros públicos, explicar o que é registro público. O art. 212 da Lei 6.015/73 é o que trata da retificação das matrículas quando tiver erro. Então, devemos saber que há o processo de retificação administrativo, perante o próprio oficial, ou judicial, aqui em Porto Alegre tem uma vara especializada só nisso, a Vara dos Registros Públicos.