Resolução da Locação de Prédios Urbanos (Locações
Residenciais ou Não Res da Lei do Inquilinato):
-> O locador, se ele tem direito de
resolver/desfazer o contrato, ele deve denunciar o contrato, denúncia diz o
Rizzardo que é um ato de comum de resolução do contrato ao locatário, o locador
avisa ao locatário que não quer mais alugar. A resolução pode ser com ou sem
motivos, ou ela exige que o locador justifique ou não para apresentar
resolução.
Denuncia Motivada:
-> É quando se exige do locador justifique
para ele resolver o contrato, pedir a desocupação do imóvel. Estes motivos estão
no art. 9º da lei 8.245. Temos outras hipóteses de denúncia motivada, como o
art. 59, o art. 40.
Denuncia Imotivada:
-> Quando o locador não precisa de
razões para resolver o contrato. Aqui ele põe fim ao contrato sem apresentar
justificativas.
-> Ocorre a locação celebrada pelo usufrutuário
ou fiduciário (não será pedido o que é usufruto e fideicomisso na prova, porque
é matéria de outro semestre), mas no usufruto o proprietário de um bem cede
para outra pessoa o uso e o gozo de outro bem, em tese, para usá-lo até a
morte. O usufrutuário, que não é o dono pode alugar o imóvel que recebeu em usufruto.
No fideicomisso isso é matéria das sucessões, no fideicomisso são 3 personagens,
1 proprietário (A) que faz um testamento deixando um imóvel para uma pessoa B, e
no testamento ele faz constar que depois de certo tempo, B transfira este
imóvel para C, B é dono por determinado tempo, passado este tempo, B perde a propriedade
e passa para C, B poderia alugar, ele é proprietário/dono, então B alugou, dai
venceu o prazo do fideicomisso, ele não é mais proprietário e agora o imóvel
passa para C e o imóvel está alugado, C pode dizer que não quer mais continuar
com a locação, não precisa de razões, ele só não quer, a mesma coisa acontece
no usufruto, só que não tem 3 personagens, e sim só 2 personagens, tem o
proprietário (que chama-se de nu-proprietário) e o usufrutuário, que é o não
dono que usa a coisa, digamos que o usufrutuário alugou o imóvel, está locado,
dai o usufrutuário morre, se ele morre, o imóvel volta para o proprietário, e
volta com uma locação, e o nu-proprietário, não querendo a locação,
simplesmente diz que não quer, sem justificativas, isso se chama de denúncia imotivada
ou denúncia vazia (sem motivação/explicações/justificativas). Nestes casos a
denúncia deve ser oferecida no prazo de 90 dias contados da extinção do
usufruto ou do fideicomisso, depois de 90 dias, presume-se que o proprietário ou
o fideicomissário quer continuar com a locação, que ele aceitou a locação (p.ú.
do art. 7º).
-> Outra hipótese de denúncia vazia
é quando o proprietário locador vende o imóvel que está locado, o adquirente
que compra pode não ter intenção na locação, pode estar, porque há pessoas que
investem em imóveis para alugar, como na praia, mas ele pode não querer alugar,
então ele também tem um prazo, ele deve denunciar o contrato e dar um prazo de
90 dias para o locatário desocupar o imóvel. Mas e se o contrato é por prazo
determinado? As hipóteses que estamos vendo servem tanto para as locações
residenciais quanto para as não residenciais, se sou locatário, firmei um contrato
por 30 meses, no 15º mês o proprietário vende o imóvel, ele pode mandar uma
carta mandando o locatário desocupar o imóvel em 90 dias, ele pode fazer isso?
Os contratos são por prazo determinado ou indeterminado, pode ser que se firme
um contrato já de início com prazo indeterminado, mas isso não é normal, o
normal é que os contratos sejam firmados com um termo final, e se depois deste
termo final, se o contrato não resolvido, ele passa a fluir por prazo indeterminado.
O problema aqui na venda é se o contrato está na vigência do prazo determinado,
está vigendo o prazo de 30 meses que firmamos e o proprietário vendeu o imóvel,
vou ter que sair? Depende, se for por prazo determinado, e no contrato houver
cláusula de vigência em caso de alienação, ou seja, no contrato diz que se o
imóvel for alienado fica garantido ao locatário a locação pelo prazo aqui
fixado, isso é cláusula de vigência. E se este contrato estiver registrado na
matrícula do imóvel? A lei é bem exigente neste sentido, ela exige que seja por
prazo determinado, que tenha cláusula de vigência e que seja averbado na matrícula
do imóvel, se isso acontece, o adquirente não pode tirar o locatário do imóvel,
vai ter que esperar o término do prazo. Mas se não tiver cláusula, ou o contrato
estiver vigendo por prazo indeterminado, dai o adquirente pode pedir a desocupação
do imóvel, pode pedir concedendo ao locatário o prazo de 90 dias para a
desocupação, esta é a interpretação do art. 8º da Lei. O aviso é com
comprovante de recebimento, pode levar um documento, ele assina, recebe uma
copia em mãos, ou pode mandar um AR pelo correio, por títulos e documentos, ou
pode fazer via judicial.
Art. 8º Se o imóvel for alienado
durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de
noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e
o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver
averbado junto à matrícula do imóvel.
§ 1º Idêntico direito terá o
promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com
imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
§ 2º A denúncia deverá ser
exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do
compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da
locação.
Hipóteses de Resolução
Aplicáveis somente aos Contratos Residenciais:
-> Denúncia motivada (com justificativa,
dizendo por que está pedindo o imóvel): O art. 47 elenca essas hipóteses:
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou
por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a
locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo
ser retomado o imóvel:
I - Nos casos do art. 9º;
Diz que nos
casos do art. 9º, por mútuo acordo (pode ser feito a qualquer momento, mesmo na
vigência do contrato, as partes tem liberdade para decidir, pode-se fazer o
distrato a qualquer tempo), em decorrência de infração contratual (está ainda
na vigência do contrato por prazo indeterminado, houve uma infração contratual,
o locador pode promover despejo motivadamente), falta de pagamento dos aluguéis
e encargos, ou para a realização de reparações urgentes determinadas pelo poder
público que não possam ser feitas com o locatário ocupando o imóvel. Esses são
motivos que permitem o locador pedir o imóvel a qualquer tempo.
II - em decorrência de extinção
do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com
o seu emprego;
Aqui temos as locações por contrato de
trabalho, até o zelador, se foi na via locação.
III - se for pedido para uso
próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente
ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de
imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição
e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder
Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se
o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;
Este inciso IV é mais complexo, é para quando
eu pego um imóvel para demolia, edificar, de forma licenciada/autorizada pelo
Poder Público. Quando vai realizar obras que aumentam a área construída, no
mínimo de 20%, se for destinado a hotel ou pensão, no máximo em 50% (tem que
ter este percentual de aumento, senão não vale o item).
V - se a vigência ininterrupta
da locação ultrapassar cinco anos.
Passados 5 anos o locador também pode não
querer mais alugar, pode pedir o imóvel.
§ 1º Na hipótese do inciso III, a
necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:
a) O retomante, alegando
necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro
de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando
imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;
b) o ascendente ou descendente,
beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.
§ 2º Nas hipóteses dos incisos III
e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou
promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel
e título registrado junto à matrícula do mesmo.
Nas Locações Residenciais
há os Casos de Resolução por Denúncia Sem Motivação: Nestas hipóteses o locador pode pedir o imóvel pelo
simples fato de vencimento do contrato, desde que o prazo seja igual ou superior
a 30 meses. Findou o contrato, o locador pode pedir sem motivos, ele não quer
mais continuar a locação, não interessa o porque, mas este contrato tem que ser
de no mínimo 30 meses, dai pode fazer a resolução por denúncia vazia, sem dar
os motivos de porque ele quer o imóvel de volta. Os requisitos são:
- O contrato deve ser por escrito;
- Prazo igual ou superior a 30 meses;
- Ajuizamento no período de 30 dias,
contados do vencimento do contrato.
-> Se o 30º mês se venceu em 30 de
agosto, o locador tem 30 dias para promover a ação de despejo, ele não quer
mais locar. Porque ele vai promover a ação de despejo? Porque o locatário não
quer sair.
-> O art. 46 esclarece direito:
Art. 46. Nas locações ajustadas por
escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato
ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
Não precisa notificar ou dar aviso nesta
hipótese.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o
locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição
do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado,
mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
O locador tem
que agir dentro dos 30 dias, depois disso, a locação está fluindo agora por um
prazo indeterminado. E se correu por prazo indeterminado como faz o locador para
resolver a locação se ele não quer mais alugar o imóvel? Ele notifica o
locatário dando-lhe um prazo de 30 dias, é o mesmo procedimento, dá um prazo de
30 dias para o locatário desocupar.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o
locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de
trinta dias para desocupação.
O contrato tinha
prazo de 30 meses, já se passaram 4 anos que está a locação, agora o locador
precisa do imóvel e não quer mais alugar, notifica o locatário para lhe
entregar em 30 dias, se o locatário entregar, está tudo certo, mas se ele não
entregar, o que vai fazer o locador? Vai entrar com uma ação e despejo. Citado
o locatário, pode ser que ele saia, mas será que ele vai sair? Não, ele não vai
sair, porque citado, ele pode vir a juízo e pedir ao juiz que lhe conceda os 6
meses que ele tem direito para ficar no imóvel, ele diz que aceita sair, mas
quer 6 meses para isso, o juiz vai conceder os 6 meses para ele restituir o
imóvel, e se ele restituí-lo ficará isento de pagar custas judicial e os honorários
do advogado do locador, mas não pagará nada de custas judiciais, mas terá que entregar
o imóvel pintado, com manutenção e tal. Se ele não sair nos 6 meses, dai promove-se
a desocupação compulsória, o despejo compulsório e ele terá que pagar as custas
judiciais e os honorários do advogado do locador (art. 61).
Art. 61 Nas ações fundadas no § 2º do
art. 46 e nos incisos III e IV do art. 47, se o locatário, no prazo da
contestação, manifestar sua concordância com a desocupação do imóvel, o juiz
acolherá o pedido fixando prazo de seis meses para a desocupação, contados da
citação, impondo ao vencido a responsabilidade pelas custas e honorários
advocatícios de vinte por cento sobre o valor dado à causa. Se a desocupação
ocorrer dentro do prazo fixado, o réu ficará isento dessa responsabilidade;
caso contrário, será expedido mandado de despejo.
Hipótese de Resolução
que se aplica somente às Locações Não Residenciais:
-> Passado o prazo previsto no
contrato, sem necessidade de notificação ou aviso, o locatário pode retomar o imóvel
desde que não passe do prazo de 30 dias. É praticamente a mesma hipótese, nos
demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo indeterminado
cessa depois de findo o prazo estipulado, independentemente da notificação. Então,
findo este prazo estipulado, e o locatário permanecer no imóvel por mais de 30
dias sem oposição, presume-se prorrogada a locação, mas por prazo
indeterminado, é a mesma hipótese.
-> Não fazer confusão entre estabelecimento
de saúde e estabelecimento de ensino: O estabelecimento de saúde abrange hospitais,
laboratórios e casas de saúde, e não abrange os escritórios, os depósitos, as garagens,
etc. Por exemplo, se eu alugar uma sala para um consultório médico, isso não é
estabelecimento de saúde, esta locação é meramente comercial, e não tem os privilégios
que tem os estabelecimentos de saúde e de ensino, que vamos ver mais adiante
nas ações de despejo, que tem privilégios. Estabelecimentos de ensino só compõe
aqueles cursos reconhecidos e fiscalizados pelo Poder Público, os outros não
integram o estabelecimento de ensino e não vão ter privilégios na resolução dos
contratos.
Resolução da Locação
pelo Locatário:
-> O locatário pode resolver a
locação? Sim, na vigência do contrato. A regra é que se o locatário fez um contrato
por 30 meses e no 15º não quiser mais locar, propõe a resolução e devolve o
imóvel, mas paga uma multa, que é um percentual sobre os aluguéis vincendos/faltantes,
que é fixado no contrato, e se não for, pode ser fixado judicialmente. O art.
4º é que dispõe sobre esta multa, sobre a possibilidade do locatário resilir o
contrato e pagar a multa, mas ele fica dispensado da multa se a devolução do
imóvel decorrer de transferência pelo seu empregador, privado ou público, para
outro local. Se o locatário alugou um apartamento porque ele foi transferido da
empresa que ele trabalha para a filial de Porto Alegre, ele alugou um
apartamento por prazo determinado e a empresa o transfere para outra filial de São
Paula, e tem que ir urgente para lá, porque o gerente de lá teve um infarto e
está afastado, neste caso, embora na vigência do contrato, ele vai notificar o
locador dizendo qual a razão porque ele vai resilir o contrato, então o que a lei
exige é a notificação prévia de 30 dias, nesta hipótese ele não vai pagar multa
nenhuma!
Direito de Preferência:
-> O locatário tem direito a ter
preferência na alienação do imóvel? Claro que sim, o proprietário do imóvel,
querendo vender, deve oferecer antes para o locatário e dizer quais condições que
o imóvel está à venda, e tem que ser as mesmas condições para qualquer um, não pode
exigir mais condições para o locatário do que para outra pessoa que o locador
quer vender, se o locatário aceitar comprar o imóvel naquelas condições e é concluído
o negócio, se o locador desistir da alienação depois de aceitada pelo locatário,
ele responde por perdas e danos, isso porque se o locatário provar prejuízos, o
locador vai responder, mas se ele não provar prejuízo, o locador não pagará
nada. O legislador colocou esta regra porque o locador pode ter sido insincero
(mentiroso), o locador usava este argumento de que vai vender o imóvel para ver
se o locatário sairia do imóvel, dai quando o locatário dizia que ele aceitava
comprar, ele dizia que não iria mais vender, usava-se disso pela
vulnerabilidade do locatário, que é a parte mais fraca, dai o locador começa a
pressionar o locatário, então por isso que o legislador inseriu esta regra de
que se o locador oferecer a venda e desistir depois da aceitação do locatário,
vai pagar perdas e danos.
-> Se houver sublocação tem um locador
e um locatário que sublocou para outro e agora o proprietário está vendendo o
imóvel, o locatário e o sublocatário querem comprar, quem vai sair ganhando? O
sublocatário, porque ele que está morando no imóvel, então ele que tem que ter
preferencia, e não o locatário que não precisando do imóvel sublocado. Se
vários forem os locatários ou sublocatários, a preferência será de quem?
Daquele mais antigo, e se todos tiveram o mesmo tempo de locação, quem vai ter
preferência? O locatário ou sublocatário mais idoso. Se a locação são várias
unidades locadas, como uma igreja que chegam num prédio e alugam 5 apartamentos,
se várias forem as unidades locadas e agora está a venda, a preferência é de
quem tiver interesse de adquirir todas.
-> Se desrespeitado o direito de
preferência, o que o locatário pode fazer? Se o proprietário vendeu o imóvel
locado sem perguntar antes se o locatário queria comprá-lo, estou perdido? Não,
deve-se ver quanto foi pago pelo apartamento, pega o dinheiro e entro com uma
ação de adjudicação, depois deposito o dinheiro em juízo e peço a adjudicação do
imóvel, vou afastar o adquirente e vou eu me tornar dono do imóvel, é a ação de
adjudicação (art. 32).
-> Não há que se falar em direito de
preferência se a alienação decorrer de decisão judicial, se houver troca (o
locatário troca o imóvel locado por outro), doação (se o proprietário locador
doou o imóvel que está locado, ele tem todo o direito de fazê-lo),
integralização de capital (pegou o imóvel locado para integrar numa empresa, o locatário
não pode se opor a isso). O art. 27 e sgs. está aqui com a regra sobre a preferência.
Penalidades:
-> Esta lei 8.245 criou até tipos
penais. Ela considera contravenção penal exigir quantia além do valor do
aluguel, exigir mais de uma garantia, cobrar antecipadamente os aluguéis, isso
é um a contravenção que dá uma pena de 5 dias a 6 meses, e multa de 3 a 12
meses no valor do último aluguel atualizado. Não pode o locador fazer isso, mas
o aluguel antecipado é permitido só na hipótese da locação por temporada, todos
cobram antecipado, pelo menos uma parte! Ainda no art. 44 ela criou crime
mesmo, disse que constitui crime de ação penal pública, pune-se com detenção de
3 meses a 1 ano, as hipóteses estão no art. 44.
Art. 44. Constitui crime de ação
pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser
substituída pela prestação de serviços à comunidade:
I - recusar - se o locador ou
sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares, a fornecer recibo
discriminado do aluguel e encargos;
II - deixar o retomante, dentro
de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no caso do inciso III do art.
47, de usá - lo para o fim declarado ou, usando - o, não o fizer pelo prazo
mínimo de um ano;
III - não iniciar o proprietário,
promissário comprador ou promissário cessionário, nos casos do inciso IV do
art. 9º, inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II do art. 53, a
demolição ou a reparação do imóvel, dentro de sessenta dias contados de sua
entrega;
IV - executar o despejo com
inobservância do disposto no § 2º do art. 65.
Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das
hipóteses previstas neste artigo, poderá o prejudicado reclamar, em processo
próprio, multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo de vinte e quatro
meses do valor do último aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do
novo locatário, se realugado o imóvel.
Procedimentos Judiciais
envolvendo Locações:
São 4:
- Ação de despejo;
- Consignação em pagamento de aluguel e
encargos;
- Revisional de aluguéis;
- Ação renovatória.
-> Estas ações tramitam durante as
férias forenses (que estão quase desaparecendo, mas tem um projeto para voltar de
20 de dezembro a 20 de janeiro). A competência dessas ações é do foro da
situação do imóvel se outra forma não for convencionada, então isso é uma competência
relativa.
-> O valor da causa é 12 vezes 1 aluguel,
a não ser que o despejo seja por rescisão do contrato de trabalho, dá o valor
da causa será de 3 salários vigentes.
-> As citações e intimações podem
ser feitas pelo correio (por carta com aviso de recebimento).
-> O rito é ordinário, mas tem uma
exceção que é o despejo para uso próprio, que pode ser procedimento dos Juizados
Especiais Cíveis. Tem uma regra no art. 3º, III da Lei 9.099 que prevê expressamente
a competência desse juizado para a ação de despejo para uso próprio.
Ação de Despejo:
-> Para qualquer locação a ação para
retomar o imóvel chama-se despejo, e o rito é ordinário, com a exceção já
citada. Esta é a ação de despejo, não se pode confundir despejo com a reintegração
de posse. Está inerido na ação de despejo a reintegração de posse, mas se alguém
ocupa um imóvel meu por locação, a ação é de despejo, se alguém ocupa um imóvel
por outro contrato, que não seja de locação, a ação é de reintegração de posse.
Se eu emprestei meu imóvel, não aluguei, é gratuito, então não se tem ação de
despejo contra a pessoa, e sim tem ação de reintegração de posse.
Concessão de Liminar:
-> É possível um despejo
liminarmente, se entrar com uma ação de despejo e conseguir do juiz uma liminar
retirando de imediato o locatário do imóvel? Sim, a lei admite que o despejo
seja decretado liminarmente sem audiência da parte contrária (inaudita altera
partes) – quer dizer sem ouvir a parte contrária, é muito usado. Então, pode
ser concedida uma liminar nos seguintes casos que ao art. 59, §1º (copiar
artigo!) trata:
Art. 59. Com as modificações
constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
§ 1º Conceder-se-á liminar
para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte
contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de
aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
I - o descumprimento do mútuo
acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por
duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para
desocupação, contado da assinatura do instrumento;
Foi feito um
acordo onde as partes concordaram que o locatário sairia em 6 meses, ele não
saiu, o locador entra com ação de despejo e pode pedir para o juiz que com base
neste dispositivo legal decrete liminarmente o despejo concedendo ao locatário
15 dias para desocupar o imóvel, o juiz vai dar isso? Depende da atuação do advogado,
se aparece com uma petição mal feita, evidentemente que não vai conseguir, mas
se for uma petição bem feita, bem instruída, bem motivada, vai convencer o juiz
para conceder uma liminar, a atuação do advogado é fundamental. Se o juiz não
acredita muito naquilo que está vendo, ele não vai correr riscos, não vai colocar
uma família para a rua se ele acha que há o menor risco de errar, mas há, ele
não vai dar a liminar, é um defeito na atuação do advogado.
II - o disposto no inciso II
do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo
ela demonstrada em audiência prévia;
O sujeito
aluga porque trabalhava, agora não tem mais trabalho e tem que sair, mas não
sai, ele arrumou outro emprego, mas continua ali morando, também é possível que
liminarmente o juiz mande sair dando um prazo e 15 dias para desocupar imóvel
voluntariamente.
III - o término do prazo da
locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta
dias após o vencimento do contrato;
Alugou por
temporada e não saiu do imóvel, e o locador não quer continuar com a locação,
então terminados os 90 dias que é o prazo máximo para a temporada, o locador tem
30 dias para promover a ação de despejo, e aqui o juiz também pode dar a
liminar, porque a lei autoriza.
IV - a morte do locatário sem
deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do
art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;
O locatário
morreu, não deixou herdeiros (nem mulher, filhos, nada), mas deixou um intruso
lá que não se sabe quem é, pode-se então conceder a liminar para a pessoa sair
em 15 dias do imóvel.
V - a permanência do sublocatário
no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.
Há uma locação
e uma sublocação, a locação é extinta, mas o sublocatário não sai, o locador pode
obter uma liminar para o sublocatário sair em 15 dias do imóvel.
VI - o disposto no inciso IV
do art. 9º, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel,
determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a
permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; (Incluído
pela Lei nº 12.112, de 2009)
Precisa-se
fazer uma reparação urgente no imóvel e não pode fazer com o locatário lá
dentro, pediu para ele e ele disse que não vai sair, não tem como fazer a
reparação, tem que entrar com uma ação de despejo e pedir uma liminar também.
VII - o término do prazo
notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova
garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; (Incluído pela Lei nº
12.112, de 2009)
Não tem mais
garantias, por exemplo, morreu o fiador, o locador quer que o locatário traga
nova garantia, assina o prazo, passa o prazo e ele não traz, o locador pode
entrar com uma ação de despejo e pedir a liminar.
VIII - o término do prazo da
locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do
termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;
(Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
Também se
concede uma liminar.
IX - a falta de pagamento de
aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de
qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em
caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.
(Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
Por falta de
pagamento do aluguel e acessórios, e não tem garantia, não tem fiança, nem
seguro fiança, nem caução, é possível dar a liminar nestes casos.
2º Qualquer que seja o
fundamento da ação dar - se - á ciência do pedido aos sublocatários, que
poderão intervir no processo como assistentes.
§ 3o No caso do inciso IX do §
1o deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a
liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a
desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial
que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II
do art. 62. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
Isso é falta de pagamento, o juiz deu a
liminar para o locatário sair em 15 dias, mas nestes 15 dias o locatário paga
os valores na forma prevista, ele vai elidir este despejo liminar.
-> Se o locatário não sai em 15
dias, pega o caminhão e faz o despejo.
-> Pode-se dar estas liminares sem
ouvir a parte contrária? Nunca, a melhor coisa para o juiz tirar suas conclusões
é pedir para as partes estarem frente a frente na audiência em 5 dias. O juiz
cita o locatário para em tal dia ele estar ali, se o locatário citado e
intimado não comparece, o juiz está tranquilo para conceder a liminar, porque
ele poderia ter vindo se defender, mas não veio, então é porque ele é safado,
mas há a chance de errar, mas se sempre for pensar isso, o juiz nunca dará
liminar! Mas sempre deve-se oportunizar a audiência logo de imediato para
resolver isso, e resolve, porque não tem como não resolve, ou resolve no
acordo, ou juiz decide e manda sair.
-> Mas isso é complicado, porque o juiz
nunca vai esquecer do problema social, então tem que ter cautelas nestas
concessões de liminares.
Documentos Necessários
para o Ajuizamento da Ação de Despejo:
-> De regra basta o contrato de locação.
Porém, exige-se a prova da propriedade ou do compromisso de compra e venda
registrado se o despejo for nos seguintes casos:
* Para reforma, demolição ou edificação
aprovadas pelo Poder Público que resulte aumento da área demolindo em 20%, ou
50% se for para exploração de hotel ou pensão.
* Se for pedida para demolição, reforma
ou edificação com licença do Poder Público de prédio locado para hospitais, estabelecimentos
de ensino e de saúde, unidades sanitárias e asilos que venham a ter um aumento
de área útil de 50%.
* Para uso próprio, do cônjuge,
companheiro, ascendente ou descendente se não destrói imóvel próprio, também
precisa do comprovante de propriedade.
-> Em todas estas hipóteses não se
faz contrato de locação, tem que vir comprovar sua propriedade, ou o contrato
de promessa de compra e venda registrado.
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