Locação em Shopping Center
-> Que tipo de locações temos no
shopping? Quem é o proprietário do shopping? O proprietário do shopping é uma
empresa, o que vemos hoje é isso, mas existem alguns shopping pequenos em que
os lojistas são proprietários de seus espaços, então eles não são locatários, mas
nos grandes shoppings isso não existem, lá os espaços ocupados pelos lojistas
pertencem a uma empresa. O Iguatemi pertence ao Shopping Center Iguatemi
empresa, que vem de outras empresas que se unem, integralizam quotas sociais
para criar o Shopping Center Iguatemi, que é formado por sócios que são empresas.
Ex.: O Praia de Belas é uma empresa que tem como um dos sócios a RBS, que
integraliza capital para a empresa que vai ser dona do shopping. Tem o funcionamento
do shopping, tem a empresa proprietária e tem a empresa prestadora de serviços
que ele mesmo cria, tem a empresa que vai gerir este shopping, que é outra
empresa. O Iguatemi tem o condomínio Shopping Center Iguatemi, que é uma
empresa prestadora de serviços, que é outra empresa que não é dona do shopping,
que administra tudo, que é criada para prestar serviços. O que temos que ver
aqui é como funciona o lojista que está lá, qual a relação dele? A relação é de
locação, os lojistas deste shopping são locatários, e o locador é a empresa
dona do shopping. Essas locações são regidas pela Lei do Inquilinato com muitos
abrandamentos. Temos locações regidas pelo CC e locações regidas pela lei
8.245, as regidas pela Lei 8.245 são as dos prédios urbanos residenciais ou
comerciais/industriais (o correto é dizer não residencial, que envolve tanto os
prédios urbanos comerciais ou industriais, a industrial fabrica, o comercial vende).
Então, aqui as locações em shopping center estão nas não residenciais, mas com
muito mais abrandamento.
-> O que é um shopping center?
Alfredo Buzaid: “É um grande edifício dividido
racionalmente em numerosos compartimentos, que integram a unidade do conjunto:
compondo-se de vários andares, modelados por admiráveis linhas arquitetônicas,
ornados de lustres monumentais, revestidos por pintura agradável aos olhos e
distribuídos a comerciantes qualificados, que dotam os seus estabelecimentos
com requinte, elegância e até luxo, ornando o ambiente aprazível até para o
simples passeio”
-> Qualquer um se instala em shopping
center? É muito difícil, tem que se enquadrar as exigências do shopping, que
são muitas, o lojista praticamente se submete a todas as regras do shopping,
inclusive o fornecedor. Se o shopping é de categoria A, não entra mercadoria de
marca desconhecida lá, só marca top, se for de marca que não tem nome o shopping
proíbe. Não se pode trazer qualquer produto marca diabo. Lojista tem pouca ou
nenhuma liberdade, tem que ser comerciantes qualificados, que dotam seu estabelecimento
com requinte, os espaços são bem decorados, o lojista que decora a loja. Esta
definição do Buzaid é completa, todos vamos ao shopping para comprar, só para
ir lá tomar um café, o shopping é um lugar bonito, seguro, tranquilo. Isso é o shopping
center.
-> Quando o shopping tem um único proprietário,
que é o caso de quase todos os shoppings que conhecemos aqui em Porto Alegre,
como o Praia de Belas, os Bourbons, o Iguatemi, o Barra Shopping, etc. Então,
quando o shopping tem um único proprietário, que é o que acontece, os seus
espaços são alugados, e essas locações são reguladas pela Lei do Inquilinato. O
art. 54 é expresso neste aspecto. E nesta relação o que se ressalta é a liberdade
para as artes estabelecerem condições, aqui as partes gozam de uma ampla liberdade,
ou melhor, de uma maior liberdade para estabelecer condições, o lojista tem
pouca liberdade, ele faz mais um contrato de adesão, porque ele adere as condições
impostas pelo shopping ou não entra lá. Mas o que quer dizer a doutrina sobre que
aqui o que se ressalta é a liberdade das partes de estabelecer condições? Se eu
alugo uma sala para um médico colocar seu consultório, tenho as regras normais
de um contrato de locação não residencial, o medico vai me pagar um valor que
eu disser, e o que mais posso jogar para ele pagar? O condomínio, o IPTU, o que
seria dever do locador pagar, mas só isso, nada mais. Na locação em shopping center
é isso e muito mais que o locatário paga, e como se atribui outros encargos, é
que se diz que há mais liberdade para contratar, e há, é mais liberdade para o shopping
cobrar coisas diversas. Sendo assim, as disposições dos arts. 17 a 21 não
incide por completo nestes contratos de locação de lojas em shopping, por
exemplo, não se veda que se estipule contrato com moeda estrangeira, nem se
veda que se use variação cambial ou salário mínimo, ainda podem os shoppings
cobrar dos lojistas (locatários) despesas acessórias. Mas a lei proíbe algumas
cobranças por parte doe shoppings, como está no art. 54, que o shopping não
pode cobrar do locatário despesas referidas no alínea “a”, “b” e “d” do p.ú, do
art. 422. E as despesas com obras ou com substituição de equipamento, que
indicam modificar o projeto, ou o memorial descritivo na data. E obras de
paisagismo nas partes de uso comum, o shopping sempre decora perto do Natal,
etc, é o shopping que faz por conta própria a princípio. Então, o shopping não
pode cobrar obras, reformas ou acréscimos que interessam na estrutura integral
do imóvel, senão vai fazer um aumento/ampliação da construção e vai dividir
para os locatários, mas nem vai ser construído para ele, não pode, a lei
proíbe! A lei também proíbe que repasse aos locatários indenizações
trabalhistas e previdenciárias anteriores ao contrato, mas são só as anteriores
ao contrato, as atuais repassam. Ex.: Um empregado do shopping (não da loja)
entra com uma ação trabalhista, ganha o valor que é passado/dividido/rateado
entre os lojistas, a não ser que ele tenha entrado depois, dai não é rateado.
Quando se firma um contrato com o lojista ali está que as despesas do shopping
são rateadas, mas estas despesas devem ter previsão orçamentária, deve haver
uma prévia previsão para repassar ao lojista.
Formação do
aluguel:
As despesas
cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, a não ser aquelas que
foram motivo de força maior vem a acontecer. Como que se forma o aluguel destes
espaços onde o empresário/lojista coloca a sua loja? Como se forma? Uma parte
fixa e outra variável, a parte fixa é o mínimo que o locatário dá para o shopping,
se contratou tem que pagar este valor, já a parte variável é um percentual que
ele paga sobre o valor dos bens, por isso que mensalmente o lojista tem que
mostrar o movimento de vendas, e o tem livre acesso a esta documentação, então
vai a planilha para apurar o valor do aluguel. Se é uma empresa pequena, o
lojista pequeno adere e não tem muito o que discutir, já as lojas ancoras dos shopping,
o shopping anda atrás delas mimando, bajulando para levar esta loja antes de
ele aprovar, dai a conversa é diferente, a loja ancora impõe condições, por
exemplo, a loja ancorada diz que vai para lá, mas tem que tirar dali uma loja
que está do lado dele, então o shopping precisava tirar um pequeno lojista para
colocar uma grande loja ali naquele espaço, e com o pequeno lojista ali a loja
não vinha. Então, a formação do aluguel é fixa e variável e é há um percentual
sobre o volume de vendas no mês. O lojista tira um rendimento muito pequeno, e
muitas vezes trabalham no vermelho, porque pagam muito, porque ele tem que
pagar o aluguel, o fornecedor, um percentual sobre o faturamento para o shopping,
e as despesas do seu espaço, como energia elétrica, gás e água, ele deve arcar
com tudo isso, porque a locação é do espaço, sendo de responsabilidade do
locatário o mobiliário que coloca, o shopping dá o espaço limpo, o locatário
contrata arquiteto, decorador, designer para fazer o projeto imobiliário que
vai colocar ali passando pela aprovação do shopping, e isso quer dizer que não
é qualquer mobiliário e qualquer projeto, por isso que quando se vai no shopping
tudo é muito bonito, e quem vai para lá tem que fazer um cálculo, tem que vender
e ter um faturamento que cumpra tudo isso, tem que ser negociante mesmo, e tem
muita gente se dando bem.
Renovação do
Contrato:
O locador não estará
obrigado a renovar o contrato. Renovação é quando o comerciante aluga o imóvel
já há 4 anos, quando completou 4 anos, até 4 anos e meio ele tem que propor a
ação renovatória, porque é no 1º semestre do último ano. Então, aqui também tem
a renovação. Diz a lei, no art. 52, que
o locador não estará obrigado na renovar o contrato se “o imóvel vier a ser utilizado
por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de
um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente
ou descendente” (inciso II do art. 52 da Lei 8.245). Quem é o locador? O shopping,
se viermos no inciso II veremos que ele não estará obrigado a renovar por este
motivo, mas não é isso, na verdade o shopping não pode usar deste motivo para
não renovar, qualquer locador que não seja shopping pode usar, mas o shopping não
pode usar, a regra é para qualquer locador de imóvel não residencial que não
seja shopping. Se eu tenho uma sala comercial e alugo para um escritório, posso
usar esta regra, mas o shopping não pode, ele não pode negar a renovação sob
este argumento, alegar que o imóvel será utilizado por ele próprio, ou para
transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor
da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente. Se eu
sou dono de uma loja e aluguei para o advogado, quando ele propuser a
renovação, posso negá-la por estes motivos, mas o shopping não pode alegar
isso!
-> No mais, tratando-se de
renovação, o lojista está lá há 4 anos, ele pode propor a renovação, e os requisitos
são os mesmo do art. 51, que se aplicam a todas as renovações.
-> Por fim, incidem os procedimentos
previstos nas disposições dos artigos 58-71, que tratam da ação de despejo,
consignação em pagamento, revisão de aluguéis e renovatória. Aqui também se
aplica a todas as transações, como o despejo, consignação em pagamento,
revisionais e renovatória.
Prestação de
Serviços:
-> Se eu contrato um advogado, este
contrato é de prestação de serviços? Se contrato um medico, é prestação de serviços?
Se contrato uma empregada para fazer a limpeza do meu apartamento, isso é uma
prestação de serviços? Se contrato um corretor de imóvel para achar um apartamento
para mim, é prestação de serviços? Se contrato o transporte de minha mudança
para SP, a empresa me transferir e vou levar meus móveis, isso é prestação de
serviços? Sim, para todas as respostas é prestação de serviços sim, mas a
empregada que limpa meu apartamento também é? Depende, diaristas até 2 vezes
por semana não cria vinculo trabalhista, não caracteriza contrato de trabalho,
então caracteriza prestação de serviços. Mas o que vamos estudar aqui é por
exclusão, a prestação de serviços que vamos estudar é aquela que não está
regulada pelo direito do trabalho, nem por leis especiais, porque há contratos
que são regulados por lei especial, o próprio CC regula vários contratos de
prestação de serviços que ele chama de nominados. Contrato de transporte é um
contrato de prestação de serviços nominado então não vamos estudar transporte.
Aqui, porque tem regramentos próprios. Corretagem, agenciamento, todos têm
regulamentos próprio, então não entra aqui. Aquelas relações que são de prestação
de serviços e têm regramento próprio não entram aqui!
Definição de Prestação de Serviços: “É
um contrato por meio do qual uma das partes chamada prestador realiza uma
atividade em benefício da outra, chamado tomador mediante um pagamento.” Gagliano
e Pamplona (é uma obra de efeito). É uma modalidade que se aplica a qualquer tipo
de atividade lícita/legal, pode ser manual ou intelectual, mas este contrato de
prestação de serviços era a “locatio conductio operarum” dos romanos, que tinham
3 tipos de locação: locação de serviço, locação de coisas e locações de obra ou
empreitada, este formato o CC de 16 adotou, para antes de 2002 produziam
contratos de locação de serviços, e a doutrina criticava muito contratar o
servidor de uma pessoa como se ela fosse um objeto de prestação de serviços. O
CC de 2002 mudou o nome e não falamos mais em locação de serviços, e sim em
prestação de serviços, na locação de serviços o locatário era o dono do
serviço, ele alugava as suas forças, isso vem da escravidão, e que pegava uma
pessoa para trabalhar para ele, e a doutrina criticava muito. O CC de 16
mantinha a ideia dos romanos. E como diz Gagliano e Pamplona era muito
criticada, porque se entendia inadequado tratar o trabalho humano como objeto
de locação, e realmente é. Então, o contrato de locação de serviços
desdobrou-se em contrato de trabalho e contrato de prestação de serviços. O que
antes era locação de serviços agora é contrato de trabalho ou de prestação e
serviços. Ex.: a empregada da limpeza, se ela trabalha toda a semana (os 5
dias) será contrato de trabalho, se ela trabalha 2 dias na semana, será prestação
de serviços, mas não se fala mais em locação de serviços.
Obs.: Carlos Roberto Gonçalves diz que
embora cada vez mais no mundo cresça a importância dos serviços o grande
universo da prestação de serviços passou para uma legislação trabalhista que
está nas leis especiais, e o próprio Código Civil regulou vários serviços em contratos nominados, como o contrato
de transporte (arts. 730-756), de corretagem (arts. 722-729), de agência e
distribuição (arts. 710-721), de comissão (arts. 693-709). Mas tem regulamentação
própria, então não vamos estudar aqui. O art. 593 diz o que entra neste ponto.
Tudo que não conseguimos encaixar com uma lei especial, encaixa aqui, a empregada
domestica que vai 1 ou 2 vezes por semana, ou 1 vez a cada 15 dias, é prestação
de serviços, porque não se enquadra em nenhum outro lugar.
Art. 593. A prestação de serviço, que não estiver sujeita às leis
trabalhistas ou a lei especial, reger-se-á pelas disposições deste Capítulo.
Art. 594. Toda a espécie de serviço ou trabalho lícito, material
ou imaterial, pode ser contratada mediante retribuição.
Características:
Bilateral: Traz bônus e ônus ara as 2
partes, é sinalagmático.
Oneroso: Porque ambas as partes têm
ônus.
Consensual: Porque depende da vontade
das partes, ambos tem que manifestar sua vontade.
Comutativo: Se sabe o benefício, é ao
contrário do aleatório em que há “alea”, poderei ter benefício ou não, não sei,
é uma incógnita. No comutativo se sabe qual a contraprestação, que é praticamente
certa, no aleatório não se sabe!
Objeto:
-> Já falamos. É sempre uma atividade
humana licita, pode ser material ou imaterial. Ex. Serviço Imaterial: uma
música, os partidos políticos fazem isso.
Remuneração:
-> É o que se paga pelo serviço
prestado. Quando que se paga? No final, mas podem as partes estipulam o pagamento
antes? Claro, a regra é dispositiva, então as partes podem convencionar, mas o
normalmente se paga depois, porque se pagou antes, poderá pagar mais, porque o
prestador poderá não voltar, então é melhor pagar no final, mas nada impede que
se pague antes.
Consentimento:
-> Tratando-se de contrato tem que
ter o consentimento de ambas as partes.
Duração do
Contrato:
-> Ele pode ser instantâneo, ou de
duração determinada ou indeterminada. Se for indeterminada, ele tem um limite
de 4 anos, não pode ir além, segundo o art. 598, então terminados os 4 anos, o
prestador tem que ir embora? Não, mas finda este contrato e se faz um novo, não
há renovação do contrato. Mas ele pode ser por prazo determinado, como 2 anos, 6
meses, 15 dias, 7 dias, 5 dias etc, pode! Na prestação de serviços o tomador
(dono do serviço) contrata alguém para trabalhar, o resultado poderá ser maios ou
menor dependendo da produtividade do trabalhador, então não se busca na
prestação de serviço o resultado, é o serviço que se paga. Na empreitada não se
preocupa com o serviço, e sim com o resultado, coma obra, mas na prestação de
serviços se paga o serviço, e não a obra, por exemplo, posso contrato alguém
para trabalhar por 5 dias, mas não terminou a obra, ele vai ter que receber
mesmo assim, porque o que se paga é o serviço, e não a obra, diferentemente da
empreitada.
-> Se o contrato for feito por prazo
determinado, pro 15 meses, deve ser cumpridos os 15 meses? Qualquer das partes
pode resilir o contrato mediante aviso prévio sem prazo determinado, ou seja,
por prazo indeterminado, mas tem que dar aviso prévio. 8 dias, 4 dias, ou de
véspera dependendo do salário, se o salário é pago por 30 dias ou mais, é prazo
indeterminado, pago por mês, mas a pessoa vai trabalhando, ele tem que dar um
aviso prévio de 8 dias, ou então de 4 dias se for menos, ou então se for semanal
ou quinzenal, e se for contrato por menos de 7 dias, por exemplo, contrato para
a pessoa trabalhar 5 dias, se no 2º ele não quer mais ir trabalhar, ele deve
avisar na véspera, a doutrina chama de prazo de véspera, diz num dia que no
outro dia não irá mais vir. Estes são os casos de resilição do contrato por
prazo indeterminado.
Art. 599. Não havendo prazo estipulado, nem se podendo inferir da
natureza do contrato, ou do costume do lugar, qualquer das partes, a seu
arbítrio, mediante prévio aviso, pode resolver o contrato.
Parágrafo único. Dar-se-á o aviso:
I - com antecedência de oito dias, se o salário se houver
fixado por tempo de um mês, ou mais;
II - com antecipação de quatro dias, se o salário se tiver
ajustado por semana, ou quinzena;
III - de véspera, quando se tenha contratado por menos de
sete dias.
-> O tempo que o prestador esteve
ausente também não conta. O prestador pode, durante um contrato de prazo determinado
ou não, ficar ausente, e este prazo que ele esteve ausente não conta se for por
culpa sua, mas se ele se ausentar porque estava doente, corre o prazo no tempo
que ele não veio.
-> Se a extinção do contrato for
por iniciativa do tomador, ele não que mais contrato com o contrato por tempo
certo, contratou a prestação de serviços por 8 meses, no 5º mês ele não quer
mais contrato com o prestador, pode ele resilir o contrato? Sim, mas o tomador
deve indenizar o prestador de serviços pelo tempo que resta, e é a metade do
valor que o prestador ganharia se fosse até o final do contrato.
Extinção do
Contrato:
-> O contrato se extingue (rol
exemplificativo, não é taxativo):
a) Morte de qualquer das partes;
b) Escoamento do prazo;
c) Conclusão da obra;
d) Rescisão do contrato mediante aviso prévio;
e) Inadimplemento de qualquer das partes;
f) Impossibilidade da continuação do contrato,
motivada por força maior.
Outras
disposições:
-> Transferência da obrigação a
terceiro: Nem o tomador, nem o prestador podam transferir a sua posição para
outro sem anuência da outra parte, se o tomador transferir seu direito de obrigação
para outro, o presta deve anuir, e vice-versa, mas se concordar, pode haver transferência
sim! Art. 605.
-> Tratando-se de contrato de prestação
de serviços agrícola, onde tem um peão que trabalha na roça, na lavoura, na
pecuária ele pode ser um tosador de ovelhas, ele pode ser alguém que vacina o
gado, alguém que se ocupa de uma atividade lá, se o dono da propriedade alienar/vender
a opção é do prestador se ele continua com o adquirente o com o alienante, isso
se for por prazo determinado, porque se for por prazo indeterminado ele só dá o
aviso e é rescindido o contrato.
-> Pessoa sem habilitação técnica que
realiza o serviço pode cobrar o pagamento do comprador do serviço? Por exemplo,
alguém que não é advogado passa-se por advogado e empresta um serviço? Há atividade
que se permite que uma pessoa inabilitada as presta, outras se pessoa
inabilitada prestar é totalmente proibido. Um médico que passa por medico é
criminoso, dentista que se passa por dentista também, e não tem direito de
cobrar nada do paciente. Mas um corretor, por exemplo, que aproximou 2 partes e
a negativa saiu pro seu intermédio tem o direito de ser remunerado por isso, porque
ele presta um serviço que foi útil agora, as partes, deve-se pagar, se não tem
um valor, o juiz deve fixá-lo, essa é a posição da doutrina e da jurisprudência,
mas outras profissões não pode! Quem exerce atividade técnica, mas sem
capacidade técnica, mas aprendeu a fazer.
-> Aliciamento de pessoas: Pode que
A preste serva para a empresa Y e a empresa Z o alicia para que ele saia dessas
empresas e vá para ela, isso se chama aliciamento. Quando isso acontece, a lei
traz pesadas penas. Já foi pior, mas atualmente a empresa aliciadora vai pagar
de indenização para a empresa que perdeu o prestador correspondente a 2 anos se
o prestador receberia se estivesse trabalho com ela, é uma pena alta para quem
alicia. O aliciamento é crime, está tipificado no art. 207 do CP, com pena de 1
a 3 anos de detenção e multa, também pode ser crime de concorrência desleal prevista
no art. 295 da Lei 9.239/96 (Lei da Propriedade Industrial).
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