Direito Civil V (04/09/2013)

Locação de prédios urbanos regidos pela Lei 8.245 (Lei do Inquilinato):

-> Proposta a ação de despejo por falta de pagamento, o locatário já está na rua? Não, ele pode ainda purgar a mora/emendar a mora, que é pagar o que está em atraso (aluguel vencido, acessórios, multa, juros e custas) no prazo para contestar (15 dias nos procedimentos ordinários). Se a conta apresentada pelo locador não está certa, como se faz? Pode que o locador esteja pagando aluguéis que já foram pagos, o locatário tem até o recibo, dai o locador entra com ação de despejo por falta de pagamento e inclui meses que já foram pagos, ele pode depositar só o que ele entende devido e discute o restante. Decidido que o depósito é insuficiente, o locatário tem 10 dias para completar, dai ele não é despejado. A emenda da mora só pode ser feita uma vez a cada 2 anos.

Cumulação da Ação de Despejo com a Ação de Cobrança de Aluguéis:

-> São 2 ações. Cumulação de ações é quando se entra só com uma petição e 2 ações, poderia entrar só com uma, o locador quer só que o locatário fique no imóvel e só me pague quando ele sabe que o locatário tem dinheiro, mas pode o locador entrar com 2 ações num pedido só, que se chama cumulo de ações. O fiador é despejado? Não, o fiador não é locatário, ele é um garantidor/responsável, ele tem obrigações? Não, ele tem responsabilidade. Obrigação e responsabilidade são coisas diferentes. Então, a ação de despejo não pode ser promovida contra o fiador, e sim deve ser contra o locatário, a cobrança dos aluguéis sim que é contra o fiador. Então, pode-se sim cumular as ações.

Apelação da Sentença e o Efeito Devolutivo:

-> A apelação da sentença que decreta o despejo é recebida somente no efeito devolutivo, e qual a consequência disso? Não suspende, se é recebido só no efeito devolutivo quer dizer que o locatário pode ser despejado de imediato, então tem uma grande relevância essa questão do efeito, e no despejo é só no efeito devolutivo. Excepcionalmente se concede efeito suspensivo na apelação da ação que decreta o despejo. O que acontece então? Prolatada a sentença de procedência, de logo o locador pode pedir a execução, ou seja, o despeja, mas a lei exige que ele preste uma caução, e a sentença que decreta o despejo já deve fixar o valor da caução, que deve ser entre 6 e 12 meses de aluguéis, e ela pode ser real ou fidejussória. Real é quando alguém pega um bem seu e deixa para garantir o pagamento, fidejussória é quando dá outra garantia pessoal, que não é uma coisa/objeto. No caso de ser decretado o despejo o recurso nem subiu ainda, os autos nem foram ao Tribunal, e foi despejo, chegando no Tribunal, o Tribunal julga e dá provimento ao recurso e reforma a sentença de 1º grau, e o que acontece com o locatário que já está fora? Não volta para o imóvel, a calção que a sentença manda o locador prestar quando ele pede a execução do despejo se presta para indenizar o locatário caso a sentença no Tribunal seja reformada, porque ele não volta mais para o imóvel, só vai ter indenização por perdas e danos, mas não volta mais, logo aqui há uma supressão de grau de jurisdição, o que não pode, a princípio não é correto. Quase todas as decisões têm no mínimo mais um grau de jurisdição, pode recorrer a mais um grau, mas aqui este recurso é inócuo, porque já na sentença de 1º grau o locatário é despejado, e isso não volta ao status quo ante, ele é despejado e não há mais volta, então neste ponto há a supressão de um grau de jurisdição, ele não volta mais ao imóvel, só ganha indenização por perdas e danos.

-> O efeito suspensivo é admitido, excepcionalmente, na hip, de haver risco de lesão grave ao locatário, consoante jurisprudência.

-> Os artigos que dizem respeito a este tema é o art. 58, V, que diz que os recursos da sentença só tem efeito devolutivo. E qual é o prazo que o juiz dá na sentença para o locatário desocupar o imóvel, transitou em julgado, quanto tempo o locatário terá para deixar o imóvel? O art. 63 diz que o juiz concederá um prazo de 30 dias para a desocupação.

Hipóteses de Dispensa da Caução:

-> A caução é dispensada nessas 4 hipóteses:

* Descumprimento do acordo para a desocupação: Locador e locatário fizeram um acordo para ele sair, ele não saiu, o locador precisou entrar com ação de despejo, está liberado da caução.

* Infração legal ou contratual: Também libera o locador da caução.

* Falta de pagamento de aluguéis e encargos: O locador entrou com a ação por falta de pagamento, o locatário tinha a oportunidade de purgar a mora, mas não purgou, sobrevém sentença que decretou o despejo, porque vai mandar o locador prestar caução? Não, precisa, ele é liberado.

* Reformar do imóvel por ordem do Poder Público: Também libera o locador da caução.

Prazo para a Desocupação:

-> Prazo de 30 dias para desocupar voluntariamente é reduzido para 15 dias nas seguintes hipóteses:

* Se entre a citação e a publicação da sentença decorrer mais de 4 meses.

* Se o despejo foi decretado com base no art. 9º, que fala em descumprimento do acordo, infração contrato, falta de pagamento ou reformas por ordem do Poder Pub (que tem obrigação de fiscalizar os imóveis, mas não fiscaliza, mas se ele fiscalizar e ver que precisa de reforma, ele interdita o imóvel e não pode morar lá, se o locatário estiver lá, ele tem que sair), ou na hipótese do §2º do art. 46, em que o locatário é notificado para sair em 30 dias e não sai, então entrou a ação de despejo, o prazo que o juiz vai assinar para ele sair voluntariamente é de 15 dias. Sempre na sentença o juiz tem que ver se o prazo é de 15 ou de 30 dias.

-> Tem outras causas em que o prazo é de 30 dias:

* Contrato com prazo inferior a 30 meses e que se tornou por tempo indeterminado com duração superior a 5 anos, ele foi firmado com prazo de 2 anos, por exemplo, menos de 30 meses e prorrogou-se e já se passam 5 anos.

* Se o imóvel foi alienado e o adquirente, depois de já ter dado o prazo de 90 dias para a restituição, propuser a ação de despejo, procedente a ação de despejo, o juiz fixa 30 dias para o locatário sair do imóvel.

* Retomada por extinção do usufruto ou do fideicomisso, depois da notificação para a devolução espontânea em trinta dias.

* Retomada de imóvel locado para fins não residenciais sem direito à ação renovatória.

Prazos mais longos:

-> Existem locações em que os prazos para desocupar são mais longos, que decorrem do tipo de estabelecimento, e até de época. Estabelecimento de ensino autorizado pelo Poder Público o prazo varia de 6 meses a 1 ano, por exemplo, um colégio particular alugado, o proprietário quer o prédio de volta, não pode despeja-lo de imediato, porque dai tem o interesse público por trás. De 6 meses a 1 ano para o juiz verificar quando o colégio entrar em férias, dai ele vai conta os meses para que a desocupação ocorra no período de férias. De época quer dizer época de férias. Hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos e estabelecimentos de saúde o prazo também é de 1 ano, exceto nos casos e que entre a intimação e a sentença de 1ª instância houver decorrido mais de 1 ano, e nesta hipótese o prazo será de 30 dias.

-> Não devemos esquecer que nas locações para fins residenciais o locatário tem sempre a oportunidade de se processado ficar 6 meses dentro do imóvel, ele dizer que concorda com o despejo, mas quer ficar mais 6 meses.

Ação de Consignação em Pagamento:

-> Tem outra ação que se liga também às locações, ela serve para tudo, qualquer devedor, mas também para o locatário, que é a ação de consignação em pagamento, muitas vezes o locatário quer pagar o aluguel e não consegue, é comum a imobiliária não mandar o doc, por alguma confusão administrativa, etc, mas o locatário quer pagar o aluguel e não consegue, então ele maneja a ação de consignação de aluguéis, que é o mesmo procedimento da consignação que se vê na extinção das obrigações em civil II, o pagamento indireto, lá tem consignação em pagamento e extingue a obrigação, a diferença desta para aquela é o prazo para fazer o depósito do valor, lá é 5 dias, aqui não, aqui o prazo reduzido para 24h. Por exemplo, quero pagar, mas não consigo, a imobiliária quer me cobrar coisas que não devo, como não quero pagar tudo o que ela está me cobrando, ela não me fornece o doc e não tenho como pagar, então entro com ação de consignação em pagamento, deduzo o que eu entendo devido e o que devo pagar, e peço para o juiz que mande citar o locador. O juiz recebendo a inicial vai dizer “Recebo a inicial, defiro a inicial, o autor deve depositar em 24h”, sai uma nota, o advogado do locatário recebe a nota, o locatário vai em 24h e deposita. Se ele não deposita em 24h, extinguirá o processo por falta de condição de possibilidade, art. 267, IV. Feito o depósito, o juiz manda citar o locador para ele dizer se aceita ou não aceita.

A petição inicial na ação de consignação em pagamento, além dos requisitos do art. 282 deve especificar os aluguéis e acessórios da locação e a indicação dos respectivos valores. No prazo de 15 dias cabe ao locador (réu na ação de consignação) se manifestar, o que ele pode fazer? Ele pode aceitar, recebe o que tem direito, paga custas e honorários do advogado do locatário e terminou o processo, ou então ele contesta, dai além da defesa de direito que possa caber, ele fica distrito a seguinte matéria, o que ele pode dizer nesta contestação? Ele pode dizer que nunca recusou, dai cabe ao locatário (autor da ação e consignação em pagamento) provar que ele recusou, se ele não provar, o locatário vai arcar com as custas do processo, os honorários do seu advogado e os honorários do advogado do locador, então quem vai consignar tem que se precaver das provas que está alegando, se alega que estava em recusa, prepare provas, porque elas podem ser exigidas, ou então o locador diz que a recusa foi justa e quer pagar valor menor, se ele diz que a recusa foi justa, ele vai ter o contraditório, ou o réu (locador ) pode dizer que não foi efetuado o depósito no prazo ou no lugar do pagamento, ou seja, ele não fez o pagamento quando contratado, ou não ter sido o depósito integral também. Além de contestar, o locador (réu) pode reconvir, que é um contra ataque nos próprios autos, na reconvenção o réu não se limita a se defender, ele se defende da contestação e contra ataca com a reconvenção, e pode pedir o despejo do locatário e a cobrança dos valor que entende devido, isso se a discussão é falta de pagamento. Porque é importante o locador (réu na consignação) reconvir? Porque ele sabe que o locatário está enrolando, que ele não vai pagar nada, então ele entra logo com o despejo, porque ele sabe que esta consignação não tem objetivo a não ser procrastinar, e se ele fica só contestando, não vai acontecer nada, porque ele contesta, o juiz julga improcedente a ação de consignação e o locatário está no imóvel, não tem despejo para tirá-lo de lá, então o locador entra logo com uma ação de despejo por reconvenção, porque sabe já que vai ser improcedente a consignação, que o locatário não vai purgar mora, então já está livre o juiz de mandar despejá-lo.

Ação revisional:

-> O que é a ação revisional? O locador ou o locatário a cada 3 anos, se o valor da locação estiver em desacordo com o mercado, pode propor ação revisional, ou seja, revisar o aluguel. Este direito tem tanto o locatário quanto o locador. A regra é que em 3 anos pode que o aluguel esteja defasado ou esteja muito alto em relação ao mercado, se estiver defasado o locador vai entrar com a ação, mas se ele estiver muito alto, o bairro pode ter desvalorizado, o imóvel está muito ruim, qualquer avaliação diz que este aluguel está exorbitante, então o locatário pode propor a ação revisional a cada 3 anos. O requisito, além dos normais da petição inicial, ela deve ter o valor do aluguel e qual o valor que se pertente, se é o locador, ele quer mais, se for o locatário, ele quer menos. Se for o locador: Nestes processos o juiz marca uma audiência, porque o procedimento é o comum ordinário, o juiz recebe a inicial e marca uma audiência, cita o réu para a audiência para uma acordo ou contestação, se a ação foi proposta pelo locador, o juiz pode fixar um aluguel provisório, ele fixa quando não há acordo na audiência, e este aluguel provisório não pode ser além de 80% do que pretende o locador. Se a ação for proposta pelo locatário o aluguel provisório não pode ser inferior a 80% do aluguel vigente.

-> Digamos que o locador entrou coma ação e o juiz fixou o aluguel provisório, mas não está legal, isso traz problemas ao locatário, ele pode pedir fundamentadamente ao juiz que ele revise este aluguel provisório, e este pedido de revisão suspende o prazo para recurso (agravo de instrumento), o agravo só poderá ser proposto depois que o juiz se pronunciar.

-> Não cabe ação revisional se tem processo de despejo em tramitação.

Ação Renovatória:

-> Outra ação que está relacionada com a locação é a ação renovatória, que é para as locações que já tem 5 anos e o locatário quer renová-la. Os requisitos para ela são:

* Contrato por prazo determinado e por escrito;

* O prazo do contrato a renovar ou a soma dos prazos seja de 5 anos. Prazos ininterruptos, tratando-se de soma de prazos, ele deveriam ser ininterruptos, mas a jurisprudência admite que um pequeno o intervalo entre os contratos é aceito. Um contrato de 5 anos é quando se faz um contrato, depois outros contrato, depois outro, etc, já está completando 5 anos, dai é um direito do locatário propor a renovação, porque o locador está prevendo que agora o locador vai querer tirá-lo de lá, só por isso que ele propõe a renovação, já avisou que quer que ele saia de lá e tal, isso na locação comercial, não na residencial, por exemplo, o locador viu que o ponto cresceu e quer explorar, então o locador quer tirar o locatário de lá, mas ele não quer sair, porque para ele é interessante, então ele pode propor esta renovação quando chega em 5 anos.

* Que a atividade explorada no local esteja sendo explorada no mínimo a 3 anos, por exemplo, há um mercadinho, há 3 anos tem o mercadinho lá, o locatário quer renovar o aluguel do prédio.

* A ação deve ser proposta dentro do período compreendido entre 1 ano e 6 meses que antecedem o prazo final dos 5 anos. Ex.: Os 5 anos vão completar em dezembro de 2013, posso entrar com a renovatória hoje? Não. Os 5 anos vão completar em março de 2014, pode entrar com a renovatória hoje? Não. Os 5 anos vão completar em outubro de 2014, posso entrar com a renovatória hoje? Não. O José da Silva Pacheco esclarece bem a situação, diz que pode ser exercido o direito a renovatória a partir do 1º dia útil do último ano do prazo de duração do contrato, porém cessando 6 meses antes do último dia. Não pode entrar dentro dos 6 meses que antecedem os 5 anos, nem antes de 1 ano que antecede os 5 anos, ou seja, a ação deve ser proposta entre o período compreendido entre 1 ano dos 5 e 6 meses dos 5, neste intervalo que se propõe a ação renovatória.

-> O art. 71 traz os requisitos da petição inicial da ação renovatória, aqui estão elencados todos os requisitos:

Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

É o normal.

II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

Se este locatário teve atrasos, ele vai ter problemas para renovar, isso se ele renovar, porque se ele não for pontual, ele não vai ter direito a renovação, ele deve ter sido um locatário exemplar para poder ter direito a renovação.

III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

Na inicial tem que vir tudo, inclusive as garantias, se é fiador, etc. Aqui o advogado se descuida e prejudica o cliente, porque de repente o locatário vai perder o direito de renovar porque a petição inicial foi mal instruída.

IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

Se houver sublocação, o sublocatário pode propor? Sim, se for procedente a figura do locatário desaparece, dai fica só a relação entre locador e sublocatário.

V - indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;

VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.

-> O que cabe ao proprietário/locador que agora é réu na ação de renovação alegar? O art. 72 traz quais são os motivos da contestação. O proprietário pode dizer que ele não preenche os requisitos da lei, não atende o valor real do imóvel pela renovação, ter proposta de terceiro para locação em melhores condições, não estar obrigado a renovar a locação. Então, é limitada a defesa do proprietário. No inciso III sobre a melhor proposta, a proposta tem que vir para os autos, porque esta alegação pode ser insincera/mentirosa.

Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte:

I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;

II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;

III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;

IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).

1° No caso do inciso II, o locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel.

2° No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova documental da proposta do terceiro, subscrita por este e por duas     testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário. Nessa hipótese, o locatário poderá, em réplica, aceitar tais condições para obter a renovação pretendida.

3° No caso do inciso I do art. 52, a contestação deverá trazer prova da determinação do Poder Público ou relatório pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado.

4° Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel.

5° Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato renovando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.

-> Renovada a locação, se na discussão ficarem aluguéis para trás, ela pode ser executada nestes próprios autos, enquanto discutiam valores ficaram pendências, se mesmo assim a locação for renovada, o locador pode cobrar. Se a locação não for renovada foi porque foi improcedente a ação renovatória, dai o juiz determinará que ele saia em 30 dias, sob pena do despejo compulsório (o juiz diz que ele tem um prazo para sair, não cumprido o prazo pelo locatário, que o juiz manda expedir mandado, o locador tem que oferecer caminhões, depósito para onde levar as coisas do locatário, requisitar forças policiais, pois pode haver uma reação violenta do locatário, etc). Na prática o juiz dá o prazo para sair, passado o prazo, o locador comunica o juiz que ele não saiu (o juiz é inerte) e pede a expedição de mandado de despejo, quando o juiz despacha determinando o despejo, ele determina que o locador forneça os meios para o oficial de justiça cumprir o mandado.

Exoneração da Renovação:

-> Tem algumas hipóteses que aparentemente o locatário tem direito da renovação, mas mesmo assim o locador se desobriga da renovação nos casos a seguir:

Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

Isso é lógico! O Poder Público está para interditar o imóvel e o locatário quer renovar, é óbvio que não pode renovar, porque não tem o óbice legal, dai ele fica liberado de renovar.

II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

Nessas hipóteses também! Tudo depende de provas nos autos.

1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.

2º Nas locações de espaço em shopping centers, o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.

3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.

No caso de não ser renovada a locação, o locatário tem direito a indenização, quando ele podia renovar, mas não vai ser renovada. Esta indenização comporta os danos emergentes e os lucros cessantes que decorrem da mudança.

Garantias no contrato de locação:

-> As garantias visam a dar ao locador uma maior segurança em relação ao adimplemento dos aluguéis, e elas perduram até a devolução do imóvel. Mas o fiador, vencido o prazo determinado, pode se exonerar da garantia, o fiador notifica o locador dizendo que não quer mais continuar fiador, e mesmo notificando, ele vai ser fiador por mais 120 dias (4 meses), está na lei, a não ser que se consiga outro fiador e ele saia fora. Não pode o locador exigir mais de uma garantia.

-> Quais são as garantias que temos? Caução, fiança, seguro fiança locatícia, cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento.

Caução:

* O locatário pega bens seus (móveis ou imóveis) e dá em garantias, isso na prática não é utilizada, na prática a caução é dinheiro, e se for dinheiro, não deve exceder a 3 meses de alugueis.

Fiança:

* O art. 118 do CC é que explica o que é fiança. Pelo contrato de fiança uma pessoa garante satisfazer o credor como obrigação assumida. O fiador é um garantidor, é responsável pelo pagamento dos aluguéis, ele não é locatário, ele não tem obrigação de locatário, e sim tem responsabilidade. Disposições importantes acerca da fiança:

a) Exige-se a forma escrita e não se permite interpretação extensiva

b) Renúncia ao benefício de ordem (CC, art. 828): Normalmente quando o fiador assina o contrato renuncia o benefício de ordem que está no art. 828 do CC, que é que antes de cobrar dele, deve-se cobrar do locatário. Há uma ordem que o fiador pode exigir (está na lei), nestes contratos o fiador renuncia este direito, se ele renuncia, o locador/proprietário pode cobrá-lo diretamente sem cobrar do locatário. O proprietário vai direto no fiador porque normalmente é quem tem o dinheiro.

c) Tornando-se o contrato por prazo indeterminado, o fiador pode se exonerar, mediante notificação do locador, ficando responsável por 60 dias

d) Se o fiador for casado, necessária a presença do cônjuge

e) A fiança pode ser prestada por pessoa jurídica (empresa)

f) O bem imóvel residencial do fiador está excluído da impenhorabilidade (Lei 8009/90, art. 3.º, inc. VII), mas não está o bem imóvel residencial do locatário. Logo, se o fiador perder seu imóvel residencial, que foi penhorado e vendido em praça, voltando-se em ação de regresso, não poderá penhorar o imóvel residencial do locatário: O bem imóvel residencial do fiador está excluindo da impenhorabilidade, isso quer dizer que embora seja sua residência, se o locatário não pagar os aluguéis e ele não tiver outros meios para pagar, o seu imóvel residencial será penhorado, vendido em praça e será pago o locador, ou seja, o fiador perde sua residência se necessário for para pagar os aluguéis. Mas o locatário não perde sua residência se ele tem casa própria. Se o fiador entrar contra o locatário, ele não podem penhorar o imóvel residencial do locatário. O fiador perde sua casa, o locatário não.

g) Não intimado ou notificado da ação de despejo, o fiador não responde pelas despesas processuais e honorários advocatícios: O fiador paga as despesas do processo de despejo, se for notificado, se não for, não paga!

h) O locador pode exigir do locatário a substituição do fiador nas hipóteses do artigo 40, incisos I a X

Seguro de Fiança Locatícia:

* O que mais se usa hoje são as financeiras, o locatário que quer locar precisa de garantia, se não consegue fiador, ele recorre a instituição financeira que dá um seguro fiança, garante o pagamento. O seguro fiança locatícia se aplica tanto a pessoa jurídica quanto física. Não são cobertas por seguro-fiança os aluguéis e encargos em discussão; as locações para sindicatos, associações culturais, beneficentes, religiosas desportivas, recreativa e habitações coletivas; as locações de imóveis da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações; de vagas autônomas (garagem) ou de espaços para estacionamento de veículos; de espaços destinados à publicidade; de apart-hotéis. Não se aplica porque estas locações estão no CC e o seguro-fiança está na lei 8.245.

Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo de Investimento:

* É também um tipo de garantia. O locatário pega quotas suas e passa para o locador para garantir o pagamento, terminado o contrato, pagou tudo direitinho, o locador devolve as quotas.

Retenção por Benfeitorias Necessárias ou Úteis:

-> Se o locatário fez benfeitorias necessárias ou úteis o locatário pode reter se no despejo o locador não pagar. As benfeitorias necessárias pode-se cobrar e reter. As benfeitorias úteis pode-se cobrar, mas só pode reter se teve autorização. As benfeitorias voluptuárias, como a regra manda, o locatário retira e leva com ele, se não pode retirar sem estragar o imóvel, deixa, e se agregar um valor muito alto diz o Rizzardo que deverá o locador/proprietário indenizar, senão ele teria um enriquecimento sem causa, mas tem que ver cada caso.

Sublocação e cessão, empréstimo e sub-rogação da locação:

Sublocação: É o contrato feito pelo locatário com terceiro, a sua posição de locatário continua, mas quem está ocupando o imóvel é um terceiro. O locatário passa a se chamar de sublocador, e o terceiro de sublocatário. Para valer tem que ter a concordância do locador, senão é infração contratual suscetível de despejo.

Cessão do Contrato: É quando se passa para outra pessoa. O locador ou locatário é substituído. O locador vende o imóvel e passa a locação para outro, o locatário também pode transferir a locação para outro com o consentimento do locador.

Empréstimo: É a transferência gratuita do imóvel locado para um terceiro. Quem empresta é o proprietário.

Sub-rogação: Alguém assume a posição do locatário. Isso acontece por morte do locatário ou do locador, se morre algum o locador, os herdeiros sub-rogam-se por seu direito, se morre o locatário também. Na separação judicial, divórcio um dos cônjuges vai continuar com a locação.

-> Para sublocação, cessão ou empréstimo a lei exige sempre o consentimento expresso do proprietário/locador.

Contrato de Locação e o CDC: Afinal, aplica-se o CDC nas locações ou não? Alguns autores dizem que se aplica, como o Arnaldo Rizzardo, mas a posição do STJ é tranquila/pacífica dizendo que não se aplica o CDC nos contratos de locação que são regidos por lei especial.