Direito Civil V (21/08/2013)

Contrato de Locação

- O que é locação? É um contrato bilateral, que gera obrigação para as 2 partes. Quais regras se aplicam a um contrato de locação de um apartamento?

No direito romano a locação era:

* De coisas (locatio conductio rerum) – O locador cedia ao locatário o uso de uma coisa, mediante pagamento;

* De serviços (locatio conductio operarum) – Alguém se obrigava a prestar serviços a outrem, cobrando determinado valor;

* De obra (locatio conductio operis) – uma pessoa confiava a outra a execução de uma obra,

pagando certo preço.

Numa obra, se faço um contrato para fazer uma obra, quem é locador e quem é locatário? Locatário é quem contrata o serviço, e locador é quem presta o serviço.

- No nosso direito a locação de serviços se dividiu em contrato de prestação de serviço (CC) e contrato de trabalho (Lei Trabalho).

- A locação de obra passou a se chamar de contrato de empreitada (CC).

- A locação de coisas, propriamente dita, são regidas pelo CC (Lei 8.245/91, art. 1º) e por Leis Especiais:

* Lei 8.245/91 (Locações de prédios urbanos);

* Lei 4.504/64 (Estatuto da Terra, artigos 92-96 - contratos agrários: arrendamento rural e parceria agropecuária);

* Decreto-lei 9.760/46 (Bens da União – locações, arts. 86-91);

* Lei 6.099/74 (Arrendamento mercantil).

- Quando falamos em locação, não se pode confundir, de que locação estamos falando? Da locação de um DVD ou a locação de um apartamento? Depende, utilizo diferentes legislações, pode ser do CC ou das leis especiais. Como vou saber qual legislação aplicar? Como que sei quando aplico CC? Vou ter que ir à lei do inquilinato, que no art. 1º diz quais as locações que são regidas pelo CC, e esta lei aplica-se para locações prediais urbanas, ou seja, locações de prédios/imóveis urbanos aplica-se a lei do inquilinato (Lei 8.245/91). Também tem uma lei especial que regula a locação de imóveis rurais, que é a lei 4.505/64. Outra lei que regula a locação de imóveis da União, e também tem o arrendamento mercantil.

Os sujeitos do contrato de locação são:

- Locador: Às vezes chamado de senhorio, porque na maioria das vezes ele é o proprietário da coisa alugada. Pode ser arrendador.

- Locatário: Também conhecido por inquilino ou arrendatário.

Conceito:

- É o negócio jurídico por meio do qual uma das partes (locador) se obriga a ceder à outra (locatário), por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa infungível, mediante certa remuneração. (Gagliano e Pamplona)

Elementos:

- Coisa não fungível: A coisa tem que ser infungível porque ele usa a coisa e devolve, se for substituível, não é possível. Por exemplo, não é possível lugar uma tonelada de soja ou de arroz, porque se a pessoa alugar o arroz, usa-lo, e como ela vai devolver depois? Não tem como alugar água também.

- Preço: Tem que ter preço, porque se não tiver preço, vai ser um comodato (empréstimo gratuito). Posso alugar um apartamento para alguém, como posso emprestá-lo, se eu empresto e não cobro nada, isso não é locação, e sim é comodato, porque o preço é um componente relevantíssimo da locação.

- Consentimento: Se é contrato bilateral, tem que haver a manifestação de vontade das 2 partes.

 Coisa não fungível (art. 85 do CC):

- A coisa não pode ser fungível, porque no final do contrato ela deve ser restituída ao locador, se o objeto for alimentos, vai ser consumido, pode até devolver algo igual, mas dai é outro tipo de contrato.

Ex.: Saco de arroz, trigo, milho, dinheiro.

- Coisas não fungíveis são coisas que não podem ser substituíveis.

Preço:

- É a remuneração que o locatário paga ao locador pelo uso da coisa. Vou locar o apartamento, vou usá-lo e vou pagar ao locador um preço para este uso. Se for gratuito, temos um contrato de comodato. Este preço é, em regra, dinheiro, mas não é obrigação ser dinheiro, pode ser frutos, produtos, no interior, a moeda dos produtores é soja, nem falam em dinheiro.

Consentimento:

- Se é contrato, tem que haver a manifestação de ambas as partes. O locador cede o uso e o gozo, transfere então apenas a posse, quando se aluga um bem, o locador entrega a posse da coisa ao locatário. Neste contexto pergunta-se: o locador obrigatoriamente é o proprietário da coisa? Não, normalmente é o proprietário, mas não obrigatoriamente. Por exemplo, o usufrutuário não é proprietário, mas ele pode alugar a coisa objeto do usufruto. É possível que o locador não seja proprietário, mas exige-se que tenha legitimidade para locar, como tem o usufrutuário referente às coisas em usufruto, a maioria dos condomínios, se uma coisa pertence a mais de uma pessoa, pode que uma faça a locação, mas claro que tem que ter a autorização de outros, o inventariante (ele não é o proprietário, mas pode alugar), os pais e outros representantes legais do representado, o proprietário aparente, o credor anticrético.

Natureza Jurídica:

- Contrato sinalagmático (bilateral): É o contrato bilateral, atribui a ambas as partes direitos e deveres. O locatário, pelo direito de uso e gozo paga um preço, o locador para receber o pagamento, cede o uso e gozo da coisa. Desta bilateralidade decorrem algumas consequências, como a exceção de contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus – art. 476 do CC), por exemplo, firmei com alguém um contrato de realização de serviços, me comprometi a prestar um serviço mediante o pagamento de um preço, tinha uma data para acabar, eu não terminei e a outra parte não pagou, eu entro com uma ação cobrando a outra parte vai dizer que não pagou porque eu não fiz o serviço; a exceção de inseguridade (art. 477 do CC); a cláusula resolutiva tácita para a hip de inadimplemento das obrigações (art. 474 do CC).

- Contrato oneroso: Estabelece vantagens e desvantagens para os 2 contratantes.

- Contrato comutativo: Comutativo está em posição oposta do aleatório (que não sei o que vai acontecer, posso até não receber nada), então no comutativo eu faço um contrato e sei o que vai acontecer, o locador sabe o valor da remuneração que vai receber e o locatário sabe qual é o bem que vai usar e gozar por tempo determinado. Não há, diferentemente do aleatório, a incerteza da vantagem.

- Contrato consensual: As duas partes tem que concordar.

- Contrato de execução continuada: O locatário usa o bem continuamente e paga as mensalidades mensalmente, é um contrato de prestação continuada.

- Contrato informal: Você pode fazer até verbalmente.

Regimes legais reguladores das locações:

- Podem ser regidas pelo CC, art. 565 a 578, e em leis especiais Leis Especiais [Lei 8.245/91(Locações de prédios urbanos); Lei 4.504/64 (Estatuto da Terra, artigos 92-96 - contratos agrários: arrendamento rural e parceria agropecuária); Decreto-lei 9.760;46 (Bens da União – locações, arts. 86-91); Lei 6.099/74 (Arrendamento mercantil)]. O que temos que saber é que as locações podem ser regidas pelo CC ou pelas leis especiais, sei que é pelo CC pelo art. 1º da Lei de Locações.

Locações regidas pelo CC:

- O CC regula a locação de coisas não abrangidas por leis especiais. Fundamentam-se no princípio da autonomia privada, há uma ampla liberdade aos contratantes. As suas normas, na maioria, são dispositivas, podendo ser derrogadas pelas partes. Norma dispositiva é quando há uma regra na lei, mas as partes podem agir de forma diferente, podem modificar o que ela está prevendo, há uma regra na lei, se as partes não contrataram diferente, aplica-se a regra, mas as partes podem fazer um contrato diferente. Na ausência de previsão de cláusula contratual, aplica a regra, mas se tiver cláusula contratual, aplica-se a cláusulas, que pode deliberar diferentemente da regra.

- As locações de imóveis urbanos para fins residenciais e comerciais não estão submetidas ao CC, mas sim à Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato). Por exemplo, se eu alugo uma sala comercial para colocar meu escritório de advogado, não será aplicado o CC, porque se alugo uma sala para colocar meu escritório de advogado, isso é um imóvel comercial, que não é regulado pelo CC, e sim é regulado pela 8.245/91. O CC no art. 2036 diz que a locação de prédio urbano, seja res, seja comercial, que esteja sujeito a lei especial, por esta continua a ser regulado. E a Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) diz quais são as locações reguladas pelo CC, ela excepciona os casos que não são regulados por ela, e sim pelo CC ou por outras leis especiais, e ela diz isso no art. 1º.

Art. 1º A locação de imóvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei:

Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:

a) as locações:

1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;

2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;

3. de espaços destinados à publicidade;

4. em apart- hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;

b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

Locações regidas pelo CC:

- Coisas móveis, como vagões, veículos, computadores etc;

- Tipos especiais de imóveis, como depósitos, campos de futebol, teatros, terrenos baldios, salões para festas, cinemas, parques de diversões, áreas para colocação de anúncios, garagens, igrejas, ‘camping’ etc.;

- Bens incorpóreos, v.g., fundo de comércio, fundo agrícola, exploração agrícola etc.;

- Bens que importam consumo, como pedreiras, salinas, fontes de águas termais ou minerais etc.

* Locação de veículos: Se batem no meu carro, a seguradora me dá um carro, você loca e a seguradora vai pagar o preço, mas você que faz a locação, a seguradora só autoriza a locação de veículos te locar o carro, se aplica o CC.

* Alugo um apartamento com um box, eu vou me basear no CC ou na lei do inquilinato? E se alugo um apartamento com um box, mas preciso de mais um box, e no próprio prédio um vizinho que não está usando o seu box, alugo o box dele, é regido pelo CC ou pela lei do inquilinato? Quando se contrata a locação de um apartamento com box, é a lei das locações, se contratar a locação de só um box separado, é pelo CC.

* Tem prédios que tem salas de depósito, se um não usa, pode alugar para outro morador.

* Pedreira: Tem um proprietário de uma terra que tem pedras que podem ser extraídas, então eu posso locar esta área para explorar a pedreira, e esta locação é regida pelo CC.

Apart-hotéis e flats:

- Aqui acontece muito quando o marido recém-casado briga e ele se manda para um apart-hotel.

- O apart-hotel, para ser regido pelo CC tem que prestar serviços, ele é um contrato misto, que envolve a locação do imóvel para moradia e os móveis, e ainda prestam serviços de hotelaria para os hóspedes. Em razão da mescla é que ele é regido pelo CC, nesta locação, Sylvio Capanema, além da locação do quarto, são prestados ao locatário, serviços, como arrumação das dependências, lavanderia, restaurante, central de recados, salas de jogos e reuniões. Não havendo estes serviços, a locação é regulada pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), não é pelo CC.

Vagas de garagem:

- Sendo autônomo, eu aluguei um apartamento com box, mas preciso de outro, que vai ser regulado pelo CC. Mas se a vaga de garagem faz parte da unidade (do apartamento residencial ou comercial), aplica-se a Lei 8.245/91, a luz do princ. de que o acessório segue o principal.

Importante: Eu não alugo um box, e sim alugo um prédio, ou um terreno onde vou explorar estacionamentos, esta locação é para fins comerciais, então a regra que incide não é o CC, e sim é a Lei 8.245/91, aqui não é a relação da locação de um espaço, e sim é que eu aluguei um prédio ou um terreno para explorar uma atividade comercial.

Espaço de publicidade:

- Marquises, vitrines, fachadas de prédios, faixas de terra para colocação de outdoors. Estas locações são reguladas pelo CC.

Obrigações do locador (art. 566 e sgs.):

- A obrigação do locador é entregar o bem locado ao locatário, garantir-lhe o uso pacífico da coisa.

- Se durante a locação, se deteriorar a coisa sem culpa do locatário, cabe ao locador reduzir o valor do aluguel, porque a coisa perdeu sua capacidade.

- Ele resguardará o locatário nos embaraços e turbações de terceiros, ou seja, ele vai defender a coisa locada se houver a tentativa de locação por um terceiro.

Obrigações do locatário (art. 596 e sgs.):

- O locatário tem a obrigação de usar a coisa para o fim constante no contrato, não pode usar para outro fim, não pode haver desvio de finalidade.

- Tem a obrigação de pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados. A obrigação de comum o locador se houver alguma turbação. E tem a obrigação de devolver o bem no final do contrato.

- No art. 570 é expresso, se o locatário usar o bem para fins diversos do que foi contratado, o locador pode rescindir/resilir e exigir perdas e danos!

Coisa usada de modo diverso do contratado (art. 570 do CC):

- O locatário deve utilizar a coisa para a finalidade contratada.

- Por exemplo, o locatário que alugou um imóvel de luxo para transportar os noivos para a igreja, não pode usá-lo para transporte de sobras de materiais. Havendo estas infrações, o locador pode propor a resilição (e não rescisão como consta no dispositivo), cumulado com um pedido de perdas e danos, aplicando-se o art. 475 do CC.