Locações reguladas
pela Lei n° 8.245/91
Locação Predial Urbana:
-> As locações que mais ocorrem são
as da Lei do Inquilinato. É a lei das locações residenciais e comerciais.
-> As locações dos prédios urbanos
residenciais ou não residenciais são regidas por esta lei.
-> No §1º fala que a locação de
imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta lei, e o p.ú. diz quais são as do
CC.
-> O que é imóvel urbano? Prédio
urbano é identificado pela sua destinação, logo um imóvel localizado na zona
rural pode ser prédio urbano, mas como um imóvel na zona rural pode ser considerado
prédio urbano? Basta que ele sirva para residência ou para o comércio. Por
exemplo, estamos no interior de Carazinho ou Passo Fundo, lá se aluga um imóvel
na zona rural para um mercado, a lei aplicada será a do inquilinato, será um imóvel
urbano, mas ele não está na cidade. Estando na zona urbana ou rural, mas tendo
destinação residencial ou comercial, é considerado prédio urbano.
-> Imóvel rural é o destinado para
fins agrícolas ou pecuários e não importa sua localização, doutrinariamente
pode até se situar dentro dos limites urbanos e ser rural. Não confundir
perímetro urbano com imóvel urbano!
Prazos do Contrato de Locação dos Prédios
Urbanos:
-> Pode ser sem prazo, com prazo determinado
ou com prazo indeterminado. É sem prazo quando não foi fixado pelos
contratantes, mas de logo ela já parte com um prazo indeterminado. Com prazo
determinado é quando as partes fixam o início e o termo final desta locação. É por
prazo indeterminado quando as partes não fixaram data para terminar o contrato,
sem termo final, ou então elas fixaram um prazo final, mas expirado o prazo o
locatário continua no imóvel e o locador não se opõe, ele deixa, e não se
opondo o locador, este contrato passa a viger por prazo indeterminado. Estas
hipóteses sem prazo ou de logo com prazo indeterminado quase não se encontram na
prática, quase sempre é com prazo determinado, o que pode acontecer é que findo
o prazo, ninguém fala nada, segue por prazo indeterminado.
Valor do Aluguel:
-> A lei e o Estado não interferem
no valor da locação, isso são as partes que fazem. Normalmente este preço é
feito com uma avaliação da imobiliária. O aluguel é livre, só há 2 exceções:
Não pode ser fixado em moeda estrangeira, nem em salário mínimo.
-> Nos imóveis residenciais, os
reajustes devem seguir a legislação, o locador não tem liberdade para reajustar
os aluguéis unilateralmente.
Locação Residencial (art. 46):
-> Aqui o elemento que caracteriza a
locação residencial é a habitualidade, é a que se destina a permanência
habitual da pessoa, não para sempre.
Locação Não Residencial:
-> A que se destina ao comércio ou
indústria. O mercado/sociedade vai se modificando, as relações vão se
modificando. Hoje tem empresas que não tem interesse em ter imóvel próprio,
elas locam, alugam. Tem grandes empresas que não fabricam nada mesmo sendo
indústria, tem apenas a marca, e outras indústrias franquiam e vão fabricando.
E tem empresas que locam e exploram locando o imóvel. Aluga-se um imóvel para
explorar um comércio, é não residencial, para colocar uma fábrica, também não
residencial. A regulação é pela Lei 8.245/91.
-> Locações de hotéis, pensões,
asilos, internatos e pensionamentos são não residencial, porque é destinado ao exercício
de uma atividade.
Locação Coletiva ou Multifamiliar:
-> Se parece com as casas de
estudantes. Elas são as pensões. É aquela em que se aluga um prédio com um ou
vários pavimentos para a residência de várias pessoas ou de várias famílias,
sendo que cada uma delas goza de certa autonomia e é pessoalmente responsável por
suas necessidades pessoais, ou seja, não recebe prestação de serviços. Há
prédios que se alugavam para família, um casal e uma criança, alugavam 1, 2 ou
3 peças numa casa, e nas outras peças são outras famílias, são paras pessoas
mais humildes. Não é apart-hotel! Pode alugar só para uma pessoa também que vai
sublocar para certo número de famílias ou de pessoas. Se tiver serviço de
hotelaria, não é mais nessa lei 8.245, e sim é no CC, porque será um
apart-hotel.
Locação Mista:
-> Esta locação não está na Lei
8.245, mas existe, é a locação de um imóvel para fins residenciais e comerciais.
Sou dono de um prédio e aluguei para alguém que mora na parte de cima e embaixo
explora um mercado, isso é a típica locação mista, mas não tem um artigo específico
na Lei 8.245 para ele.
Locação por Temporada (art. 48 e sgs.):
-> Isso é na praia ou na serra. Se
destina ao lazer, ao veraneio, ou até para a saúde. O detalhe desta locação é
que não pode ultrapassar 90 dias, se ultrapassar 90 dias, ela é considerada prorrogada
e só pode ser retomada depois de 30 meses ou nas hipóteses do art. 47, então no
máximo 90 dias que é locação por temporada. O legislador se baseou nos 3 meses
de férias, como dezembro, janeiro e fevereiro. Outro detalhe é que possível a
cobrança antecipada dos aluguéis, nas outras locações é até ilícito penal
cobrar antecipadamente os aluguéis, mas aqui na locação por temporada é
permitido. Na prova pode cair uma questão assim: “A locação por temporada pode
ser prorrogada passados os 90 dias sem perder a sua natureza” – Isso está errado,
passados os 90 dias não é mais locação por temporada, então não vai manter a
natureza. No caso de imóvel mobiliado, consta no contrato a descrição dos
imóveis e utensílios que o guarnecerem.
Locação por Pessoa Jurídica para uso de
seus Empregados (art. 55):
-> A
empresa aluga um imóvel para seu funcionário, diretor, gerente, comumente
acontece de uma empresa com filiais precisar de um diretor ou gerente que
esteja em uma das filiais e levar para outra cidade, e vai ter que dar moradia,
então aluga uma casa. O contrato é feito com a empresa para a residência do
empregado, é a empresa que faz este contrato. Pode ser para o funcionário e
seus familiares. É fácil de confundir, ela é para moradia do empregado, mas o
contrato de locação é não residencial, embora o objeto seja a moradia do
empregado.
Cessação, Prorrogação, Denúncia do Contrato
de Locação (art. 56, §1º e 57 da Lei):
-> O contrato de locação cessa
quando findo o prazo. Vimos nas locações pelo CC que a regra é parecida. Findou
o prazo, se é por prazo determinado, cessou a locação, pode o proprietário/locador
pedir o imóvel de volta já que passou o prazo, então ele vai denunciar o contrato,
vai notificar para que o locatário devolva, notificar é um aviso dizendo que
ele não quer mais alugar, mas se ele silenciar, essa locação será prorrogada
por prazo indeterminado. Então, cessão contrato quando findar o prazo
estipulado, porém findo o prazo do contrato, ele prorroga-se por prazo indeterminado
se o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 dias, sem oposição do
locador. O que acontece se o contrato passa a fluir por prazo indeterminado? O
locador pode denunciá-lo para reaver o imóvel com prazo de 30 dias. Findo o
contrato dentro dos 30 dias, o locador pode pedir imediatamente o imóvel,
depois deste prazo, ele sempre terá que dar no mínimo 30 dias para o locatário desocupar
o imóvel. Como se faz na prática? Entrou uma ação de despejo, quando ela entra,
o locatário já foi notificado para sair em 30 dias, mas a primeira coisa que se
faz é designar a audiência, essa é a proposta do novo CPC, que em toda a ação o
juiz faça uma audiência preliminar tentando resolver e ter um acordo, então
quando entra uma ação de despejo, designa audiência, ouve as partes e tenta uma
conciliação, em 99% dos casos sai com o problema resolvido, ali se conversa, dá
um prazo, se faz um acordo, o locador dá um prazo para o locatário sair do imóvel,
se o locatário concordar, está bom, e o locatário é avisado que se ele não sair
no prazo estipulado pelo locador, vai ser infringido um mandado de despejo
contra ele, dai vai chegar um caminhão com o oficial de justiça e com a
polícia, se for o necessário, é carregada a mudança e é levada para um depósito.
Mas nessa audiência sempre se resolve, as partes ficam na frente do juiz e fica
resolvido, o locatário vai sair, porque ele não quer ser despejado, e o litígio
fica resolvido. Mas doutrinariamente/teoricamente acontece assim: passou a
fluir por prazo indeterminado, o locador, querendo o imóvel, notifica o locatário
para desocupá-lo em no mínimo 30 dias, pode dar mais prazo se ele quiser, mas
menos prazo não! Na hipótese do contrato ser prorrogado por prazo indeterminado,
a notificação deve ser por escrito, para não gerar dúvidas, o locador terá o
documento comprovatório da notificação.
Obrigações do locador:
-> O art. 22 descrimina, de forma
casuística, as obrigações do locador.
Art. 22. O locador é obrigado a:
I - entregar ao locatário o
imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
Aluga-se um imóvel
para determinado fim, o imóvel tem que vir em condições para esta finalidade,
ele tem que estar em condições para o locatário exercer aquela finalidade
destinada na locação. Por exemplo, alugo uma sala que vai ser um escritório,
mas nessa sala tinha uma sorveteria, o locador diz que vai entregar o imóvel
pronto para se um escritório, ele não pode entregar a sala com máquinas de
sorvete e tal.
II - garantir, durante o tempo da
locação, o uso pacífico do imóvel locado;
Aqui tem 2
conotações: nem o locador pode perturbar o locatário, nem o locador pode se
omitir de defender a locação perante terceiros, mas o locatário também pode
defender nas transações possessórias.
III - manter, durante a locação, a
forma e o destino do imóvel;
Não fazer modificações
neste imóvel durante a locação, nem transformá-lo de residencial para comercial
ou vice-versa.
IV - responder pelos vícios ou
defeitos anteriores à locação;
Pode ter um
problema de cano estourado que vai aparecer depois. Quem responde por isso é o
locador, não o locatário.
V - fornecer ao locatário, caso
este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega,
com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
Isso sempre se
faz. Faz-se um relatório do estado do imóvel e se assina, e os defeitos devem
ser apontados. Estes dados são interessantes tanto para o locatário como para o
locador. Às vezes o locador faz uma maquiagem, entrega um imóvel que parece
muito bom para o locatário, mas depois começam vários problemas, dai o locador
não quer consertar, o locatário diz que o conserto cabe ao locador, e fica
aquela discussão, dai vão para a justiça, e isso não interessa a ninguém,
litígio/brigas/disputas não interessa a ninguém, nem aos parceiros comerciais,
nem ao casal casado ou namorados, nem aos amigos, então estas discussões não servem,
mas acontecem muito.
VI - fornecer ao locatário recibo
discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
Tem processos
no foro ocupando a máquina estatal porque o locador não deu recibo. Isso vai
provocar um processo, qual a ação que entra o locatário neste hipótese? Ele
quer pagar, mas o locador não vai dar recibo, dai o locatário fica com medo de
ter que pagar de novo depois, porque não vai ter nada que prove que ele pagou,
o locatário deve fazer consignação em pagamento, mas é obrigação do locador dar
recibo do que é pago.
VII - pagar as taxas de
administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas
as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu
fiador;
O imóvel está
alugado por um valor X anexado a uma imobiliária, que cobra taxas, quem as paga
é o locador.
VIII - pagar os impostos e taxas, e
ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a
incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
É do locador
essas responsabilidades, salvo disposição em contrário. Na prática é sempre do
locatário. O locatário que é mais fragilizado, o contrato já vem pronto, é um
contrato de adesão, o locatário assina e paga, e depois vem a cobrança. A
princípio a responsabilidade é do locador, mas como a lei permite, a responsabilidade
sempre vai para o locatário.
IX - exibir ao locatário, quando
solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
O locador deve
fornecer os documentos.
X - pagar as despesas
extraordinárias de condomínio.
É obrigação do
locador pagar as despesas extraordinárias de condomínio. Se a locação é de um
apartamento para residência, o locatário vai pagar o aluguel para o locador e a
despesa de condomínio para o prédio, as despesas normais, que são destinadas para
pagar os funcionários, fundos de obra, fundos de reserva, é um preço que todos
pagam todos os meses. Lá pelas tantas o prédio necessita de reforma, o prédio já
tem 20 anos e precisa ser pintado, contratam uma empresa para pintar o prédio,
dai vem uma despesa alta, isso é responsabilidade do proprietário, não do locatário,
às vezes se vê o proprietário querendo repassar para o locatário, mas não tem
nada a ver com o locatário, isso é uma despesa extraordinária, não é a que
acontece todos os meses, então é o locado que paga.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias
de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de
manutenção do edifício, especialmente:
Refere o que
são despesas extraordinárias de condomínio.
a) obras de reformas ou
acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas,
empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as
condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e
previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao
início da locação;
e) instalação de equipamento de
segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de
lazer;
f) despesas de decoração e
paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de
reserva.
Obrigações do Locatário:
-> O art. 23 que trata dessas obrigações.
Art. 23. O locatário é obrigado a:
I - pagar pontualmente o aluguel
e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo
estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido,
no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
Pagar com
pontualidade os aluguéis e os encargos que lhe incumbem. Qual o vencimento dos
aluguéis? As partes dizem a data do vencimento, mas se não disserem nada, é até
o 6º dia do mês seguinte ao vencimento, mas claro que sempre nos contratos
consta a data do pagamento.
II - servir - se do imóvel para o
uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que
se destina, devendo trata-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
Dar a destinação
correta. Se é residencial, é residencial, se é comercial, é comercial. E deve conservá-lo,
o que é uma obrigação muito importante para o locatário.
III - restituir o imóvel, finda a
locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu
uso normal;
Devolver o imóvel
finda a locação no estado em que recebeu, normalmente ele recebe o imóvel
pintado, e deve devolver pintado também! Isso também gera muitos processos, se
o locatário devolveu o imóvel com problemas, defeitos, estragos que o locador
não aceitou, vira processo oneroso, porque requer perícia, o locador diz que
ele estragou uma parede ou o banheiro, o juiz manda um engenheiro verificar e
ele faz um laudo para dizer se o locador tem razão ou não. É gerador de muita
polêmica e processos.
IV - levar imediatamente ao
conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação
a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
Repassar ao
locador qualquer defeito ou problema envolvendo o imóvel, inclusive turbações
de terceiros. Isso é mais para casas, apartamento dificilmente acontece isso,
mas pode acontecer de o vizinho do apartamento estar furando uma parede que vai
afetar o imóvel ou o vizinho de uma casa estar fechando um muro que vai afetar
o imóvel, então o locatário deste imóvel deve comunicar ao proprietário para que
ele tome providências.
V - realizar a imediata
reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas
por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
Os danos que o
locatário causou, ele tem que recuperar de logo. Às vezes quem tem filhos,
provocam danos no imóvel, o locatário tem que consertar.
VI - não modificar a forma
interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do
locador;
Não fazer modificações,
por exemplo, modificar uma peça, como derrubar uma parede e tal, não pode, mas
isso acontece e gera fortes litígios. Não pode mexer no layout do imóvel.
VII - entregar imediatamente ao
locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como
qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que
dirigida a ele, locatário;
Às vezes o
locador morava no imóvel e lá está seu endereço de correspondências, daí ele
aluga o imóvel e suas correspondências chegam no imóvel locado, o locatário tem
a obrigação de levar essas correspondências imediatamente para o locador.
VIII - pagar as despesas de
telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
É obrigação do
locatário. Nos edifícios, a água normalmente vem junto com a despesa do condomínio.
Luz o proprietário quando vai alugar deve fazer com que o locatário mude o nome
na CEEE, não continue no nome do locador, o locatário deve cortar a luz e mudar
para o nome dele, para não gerar uma multa para o locador. Quem paga a energia
é quem usa, e se tiver uma multa, o locatário que deve resolver.
IX - permitir a vistoria do
imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e
hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na
hipótese prevista no art. 27;
Permitir
vistoria do imóvel. Às vezes o locador quer vender o imóvel, o locatário sabe
disse, até foi oferecido para ele, mas ele não tem dinheiro para comprar. Mas
para alguém comprar o imóvel, as pessoas tem que poder ir conhecer. O legislador
disse que o locatário deve permitir a vistoria, senão ele começa a dificultar a
venda porque ele não quer se mudar, e com isso ele atrasa a alienação para o locador.
X - cumprir integralmente a
convenção de condomínio e os regulamentos internos;
Se a locação é
de apartamento, o locatário deve e tem que se submeter à convenção e ao
regimento interno.
XI - pagar o prêmio do seguro de
fiança;
Se a garantia
da locação é por fiança, evidentemente que quem tem que pagar o seguro fiança é
o locatário.
XII - pagar as despesas ordinárias
de condomínio.
Ordinárias são as despesas que vem todos os
meses.
1º Por despesas ordinárias de
condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva,
especialmente:
Diz o que são despesas ordinárias, quais as
despesas ordinárias que são incumbência do locatário.
a) salários, encargos
trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do
condomínio;
b) consumo de água e esgoto,
gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e
pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das
instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de
uso comum;
e) manutenção e conservação das
instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e
lazer;
f) manutenção e conservação de
elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas
dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor,
salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de
reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das
despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período
anterior ao início da locação.
2º O locatário fica obrigado ao
pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a
previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a
comprovação das mesmas.
3º No edifício constituído por
unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários
ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde
que comprovadas.
Resolução da Locação:
A resolução é
por fim ao contrato.
Hipóteses
aplicáveis tanto às locações residenciais quanto as não residenciais:
-> Se o locador tem o direito de
pedir o imóvel deve denunciar o contrato. Denunciar o contrato significa um ato
de comunicação da resolução contratual.
-> Essa resolução pode ser motivada
ou imotivada, tem casos em que o locador precisa para denunciar o contrato
dizer as razões, precisa de justificativas, sem elas não pode!
Denúncia Motivada:
-> É denúncia com justificativas.
Esta resolução denúncia motivada (também chamada de denúncia cheia) exige que o
locador apresente motivos para pedir a desocupação do imóvel. O art. 9º da lei
8.245 admite a denúncia motivada mesmo que o prazo ainda não esteja vencido, e
diz quando que a denúncia é motivada:
Art. 9º A locação também poderá ser
desfeita:
I - por mútuo acordo;
Mútuo acordo é
motivo.
II - em decorrência da prática de
infração legal ou contratual;
Por exemplo, o
atraso no pagamento alugou, pagou o 1º mês e não pagou os outros 3, a
imobiliária deve pedir o despejo imediatamente.
III - em decorrência da falta de
pagamento do aluguel e demais encargos;
Às vezes o
poder pub manda que o locador faça obras urgentes no imóvel, ele pode até estar
correndo risco, dai tem que fazer, não tem como realiza-las com o locatário lá,
então é motivo para a resolução do contrato.
IV - para a realização de
reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser
normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo,
ele se recuse a consenti-las.
-> A lei traz ainda outras situações
em que se permite a resolução do contrato com justificativa, ou seja, de denúncia
motivada:
* Morreu o locatário, mas uma pessoa
estranha está lá, que não é nem parente, nem nada, o que fazer? Vai promover o
despejo deste ocupante, porque ele não é locatário, o motivo é que ele não é locatário,
está lá, não tem nenhuma relação e o locatário faleceu. (Art. 59, §1º, IV)
* Sublocatário continua no imóvel
depois de extinta a locação, o locatário sublocou, promoveu a extinção da locação
contra o locatário, mas o sublocatário não saiu, então devem promover o despejo
do sublocatário. (Art. 59, §1º, V)
* Locatário notificado para apresentar
nova garantia no prazo de 30 dias, não o fizer. Por exemplo, o fiador morreu, o
locador pede para o locatário trazer outro fiador, ele não leva, deve promover
o despejo por ele não ter trazido garantia. (Art. 40, p.ú.)
Denúncia Imotivada (Denúncia Vazia):
-> Quer dizer que pode pedir o fim
do contrato sem dar explicações. As hipóteses serão vistas na próxima aula!
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