-> Estamos estudando contratos de
locações, mas temos que ter um cuidado, saber que este contrato pode ser regido
pelo CC ou por leis especiais, o que mais acontece nas locações está na Lei
8.245/91 (Lei do Inquilinato), mas temos também locações pelo CC, e as locações
por outras leis especiais também. Ainda estamos estudando as locações pelo CC.
-> Que locações são regidas pelo CC?
A lei do inquilinato (Lei 8.245) diz quais são as locações regidas pelo CC, no
§ú do art. 1º fala quais são.
Coisa usada de modo diverso do
contratado:
-> O locatário não pode dar outra
finalidade senão aquela do contrato. O que acontece se ele der outra
destinação? Dai o locador pode resilir o contrato, dar o contrato por extinto.
O artigo fala “rescisão”, mas o correto é “resilição”. Por exemplo, o locatário
que aluga um imóvel de luxo para levar noivos, não pode usá-lo para carga de
material de construção, ele está desviando a finalidade do contrato.
Restituição da coisa antes do tempo
determinado:
-> O contrato quando prevê um prazo
determinado, por óbvio deve se respeitar o prazo. Mas o CC permite que as
partes não respeitem o prazo final, que denunciem o contrato antes de expirado
o prazo. Denunciar o contrato é por fim ao contrato. Então, o CC permite que
antes de expirado o prazo, qualquer das partes denuncie o contrato, desde que
pague ao que não renunciou uma indenização. Isso se aplica ao contrato de locação
regido pelo CC. Se quem denunciar o contrato antes de findo o prazo for o
locador, ele terá que indenizar o locatário. O vizinho do prédio dono de um box
que está sobrando alugou para o vizinho de outro apartamento por 2 anos, no 15º
mês ele precisa do box e não quer mais alugar, ele pode desfazer a locação indenizando
o locatário. Ele vai ter que indenizar os prejuízos que o locatário tiver, e
eles têm que ser provados. É possível que ele denuncie o contrato e não pague
nada, caso o locatário não apresente nenhum prejuízo, mas se tiver, o locador
terá que pagar, e o locatário poderá reter a coisa locada até receber o pagamento,
ou até expirar o prazo, até terminar o contrato. Esta possibilidade é verificada
na hipótese de a locação ser de prédios urbanos? A locação mais importante é a
de prédios urbanos, que são as residenciais e as comerciais, aqui que se
concentra o maior número de contratos, que é regido pela Lei do Inquilinato,
esta possibilidade se aplica às locações de imóveis urbanos? Não, o locador
pode denunciar o contrato que tem como objeto prédio urbano antes de findo o
prazo? Não! Essa possibilidade de o locador denunciar o contrato antes de findo
o prazo na Lei do Inquilinato não é permitido, porque as normas ou são cogentes
(não admitem interpretação contrária, tem que fazer o que está na norma, é de
interesse público) ou dispositivas (permitem que as partes deliberem de forma
diferente, só interessa as partes). No CC nesse ponto da matéria a norma é
dispositiva, as partes podem até deliberarem que não haverá denúncia. Na Lei do
Inquilinato ela é cogente, não pode fazer isso, ela é impositiva, ela não permite
as partes deliberarem de forma diferente. Se for o locatário que denunciar o
contrato antes do término, ele vai pagar uma multa ao locador, esta multa deve
ter uma equivalência/equidade, deve ser levado em conta o prazo que falta para
terminar o contrato. Se não se previu multa, o locatário pode denunciar o contrato
sem nada pagar. Se fizeram uma locação do box do edifício, não previram multa, o
prazo de 2 anos, no 11º mês o locatário não quer mais esta locação, porque este
box era para o filho do casal que tem um carro e agora vai para a Europa
estudar e ficar 1 ano, e não tem porque esse box ficar alugado, se não foi
previsto multa, ele vai denunciar o contrato, devolver o box e não vai pagar
nada. A multa tem que ser prevista no contrato para poder cobrar do locatário. Digamos
que o contrato foi até o fim, era de 2 anos e foi até o fim, chegou ao prazo
final, depois de vencido o prazo, a locação se extingue, e dai pode o locador
denunciar o contrato sem qualquer motivação. Tanto o locador como o locatário
podem denunciar o contrato e a denuncia é vazia. Denúncia vazia é aquela que
não precisa de qualquer justificativa, digo que não quero mais continuar com o
contrato e não preciso dizer o porquê. Se ninguém se manifestar, este contrato
se renova, porque ele se extinguiu no final do prazo, mas se ninguém fizer
nada, ele não se extingue e se renova, agora passando a fluir por prazo
indeterminado, e se estiver fluindo por prazo indeterminado como fica a extinção
deste contrato? Denúncia vazia. Com relação ao locatário podem as partes
convencionarem que, fluindo por prazo indeterminado, o prazo para a extinção
seja fixado, como 48h, 1 semana, 30 dias, então o locatário avisa ao locador
que vai devolver o bem daqui a 2 dias, 15 dias, 30 dias, etc. Se for o locador
e o contrato está por prazo indeterminado, ele deve dar no mínimo 30 dias,
então ele denuncia o contrato e essa denúncia vazia não precisa de motivação,
ele só manda uma carta para o locatário dizendo que não pretende mais alugar, e
assina um prazo para ele desocupar, e este prazo não deve ser inferior a 30
dias.
Indenização excessiva e redução pelo juiz
no caso de devolução da coisa antes do prazo estipulado:
-> O art. 572 fala da multa e do
valor excessivo. A multa prevista ao locatário na hipótese de ele entregar
antes do prazo estipulado poderá ser muito alta, e o locatário pode questionar
em juízo esta multa, e se houver excesso cabe ao juiz fixá-la em bases
razoáveis. Essa regra se afeiçoa à indenização na hipótese de a multa ser equivalente aos alugueres que faltam
para o termino do contrato. A jurisprudência já veio pensando que se o
locatário desistir da locação, ele tinha que pagar o restante dos aluguéis, mas
isso não tem logica, ele está devolvendo o bem para o locador, se ele tiver que
pagar todos os aluguéis, perde o sentido a denúncia, para que ele vai devolver
se ele ainda tem que pagar os aluguéis? É melhor não denunciar, continuar com a
locação até o final do prazo e ficar sem usar o bem, até porque se o locatário
devolver o bem ao locador, ele poderá usar este bem, ele estará se
beneficiando, então se ele pode usar, não há razão para que o locatário pague
todos os aluguéis, ele pode pagar uma multa razoável, mas não todos os
aluguéis, e se a multa for excessiva, é o juiz que fixará a multa. Sanseverino
diz que o legislador confiou ao senso de equidade do juiz a redução desta multa
para valores mais justos, de acordo com o art. 413 do CC. Fazendo paralelo com
a Lei do Inquilinato, aplica-se em complementação ao art. 4º da Lei o art. 413
e 572 do CC. Importante: Interrompeu no 14º mês uma locação de 24 meses, o que
o locatário vai ter que pagar é uma multa, e não a multa mais os aluguéis.
Término da locação por prazo determinado
e a notificação:
-> O art. 573 do CC diz que findo o
prazo da locação (não as residenciais, nem as comerciais, e sim as regidas pelo
CC), opera-se a extinção do contrato, essa regra aplica-se para os contratos em
geral. Mas findo o prazo e não devolvida a coisa, o locador pode pedir a sua
restituição por via judicial, sem necessidade de notificação prévia, se
terminou o prazo, a coisa tem que ser devolvida, se o locador quer que devolva
e o locatário não devolveu, ele pode entrar em juízo sem notificação prévia,
não precisa o locador mandar uma carta para o locatário pedindo para ele
devolver o bem, ele pode processar o locatário mesmo sem ter notificação antes.
Para isso o locador tem que agir, se o locador se mantiver inerte, o contrato prorroga-se
por prazo indeterminado, é a renovação tácita do contrato de locação, e ele se
prorroga com as mesmas cláusulas e nas mesmas condições, apenas o prazo que
muda, antes era determinado e agora é indeterminado.
Mora do locatário:
-> O locador não quer mais alugar e
notifica o locatário para devolver a coisa alugada, dá um prazo e o locatário
não devolve, então ele está em mora, e estando em mora, o locador pode estabelecer
um aluguel-pena que é diferente daquele que está fluindo, e será um valor mais
alto estipulado pelo locador. Este aluguel pena evidentemente não pode ser
muito alto. Então, estando o locatário está em mora porque não devolveu o bem,
ele responde por tudo, por qualquer prejuízo que a coisa locada venha a sofrer,
mesmo que isso decorra do caso fortuito ou da força maior. Por exemplo, caiu um
raio e destruiu a coisa, ou uma enchente que destruiu a coisa locada e ele está
em mora, ele não tem culpa, se estivesse na vigência da coisa locada, ele não
teria responsabilidade, mas como ele está em mora, ele terá responsabilidade,
mesmo que tenha ocorrido por caso fortuito ou coisa maior. O aluguel pena que o
locador estipula não pode ser excessivo, se for, o locatário pode questionar e
o juiz irá reduzi-lo. Isso não se aplica na Lei do Inquilinato, nas locações de
imóveis urbanos (residencial ou comercial).
Venda da coisa locada:
-> Pode o locador vender o bem
locado na vigência do contrato? Claro que sim, o bem é dele, ele não está
impedido. O adquirente deve respeitar o contrato? A, proprietário de um box, alugou
o box para B por 2 anos, no 16º mês o A vendeu o box para o vizinho C, ainda
faltam 8 meses para acabar o contrato de locação, C vai poder usar
imediatamente ou vai ter que esperar o contrato de locação acabar? Aqui que
acontecem os litígios. O adquirente não está obrigado a respeitar o contrato,
então o C pode mandar o B sair do box? Sim, C pode reaver o box que está locado
para B se no contrato de locação firmado entre A e B não se inseriu cláusula de
vigência no caso de alienação e o contrato não foi registrado. Contrato de locação
pode ser registrado? Sim, deveria registrar, mas na maioria das vezes não se
registra. Onde se registra o contrato de locação? Se o objeto do contrato é
imóvel, o registro é feito no Registro de Imóveis se for imóvel, e no Registro
de Títulos e Documentos se for móvel. Não é a mesma coisa, temos os registros e
os tabelionatos, cartório nem se fala mais, era antigamente, que fazia tudo,
registrava tudo, mas hoje não mais, as coisas estão bem divididas, temos os Registros
e os Tabelionatos, os Registros são o registro civil das pessoas naturais, o
registro de imóveis e registro de títulos e documentos, em Porto Alegre todos é
separado, nas comarcas menores por vezes se cumulam alguns ofícios na mão de
uma pessoa. O contrato de locação então é regido, se for imóveis no Registro de
Imóveis, se for móvel no Registro de Títulos e Documentos. Se este contrato de
locação entre A e B for por prazo determinado, estiver em plena vigência, tiver
cláusula de vigência em caso de alienação e tiver registrado, o adquirente terá
de respeitá-lo, neste caso o C vai ter que esperar a expiração do prazo do contrato
para reaver o box. Se o B é o locatário do box, e ele se interessa em comprar o
box, o A vendeu para o C e não consultou o B, o B teria ou não o direito de
preferência? Locações regidas pelo CC não resguardam direito de preferência, se
o A vendeu para o C, a venda é válida, mesmo que não tenha oferecido antes para
o B. Este direito de preferência só pode ser exercido se no contrato se inserir
uma cláusula dizendo que na hipótese de o bem ser alienado tem que dar preferência
ao locatário, se não tiver esta cláusula, não há direito de preferência. Se no
contrato só se previu a vigência da locação, o adquirente deve respeitá-la e
esperar terminar o prazo. Agora, o adquirente vai tirar de logo o locatário?
Mesmo que o adquirente possa tirar, que não tenha que respeite a locação, ele
vai ter que dar um prazo de no min 90 dias se for imóvel, um box de garagem,
por exemplo, adquiriu o box, não vai ter de imediato, embora não tenha cláusula
de vigência, ou tiver por prazo indeterminado o adquirente vai ter de dar ao
locatário um prazo min de 90 dias para a desocupação sendo imóvel, e este prazo
consta a partir da notificação. Pode ser mais de 90 dias, mas menos não!
Morte do locador ou do locatário:
-> Morrendo o locador ou o
locatário, o que acontece com a locação? Não acabou, morrendo o locador, o
herdeiro deve cumprir o contrato se está por prazo determinado, o prazo
vigente, se morre o locatário a locatário passa para seus herdeiros que
continuaram com o contrato. A locação se transfere em caso de morte, a morte
não extingue a locação. Mas se o contrato está fluindo por prazo indeterminado,
falecendo o locador ou o locatário qualquer interessado, como os herdeiros (tanto
do locador quanto do locatário), não pretendendo mais continuar com a locação,
podem denunciar o contrato. Mas nada impede, já que trata-se de norma
dispositiva, que as partes estabeleçam a manutenção com os sucessores ou a extinção
mesmo com prazo determinado se um deles falecer, isso porque a norma permite
isso por ser dispositiva, as partes podem del de forma diferente. Estas hipóteses
para os imóveis urbanos (locação residencial e comercial) não se aplica, lá é
diferente!
Benfeitoria (art. 578):
-> O locatário realizou benfeitoria
na coisa locada, ele tem direito de cobrar pelo valor das benfeitorias
realizadas? Concede a lei ao locatário o direito de retenção da coisa locada,
seja por tempo determinado ou não se ele realizou benfeitorias necessárias ou
úteis. As necessárias ele tem direito independentemente de autorização. Ele tem
direito a indenização e tem o direito de reter a coisa e não devolver ao
locador até ser ressarcido se a benfeitoria for necessária ou útil. Para ele
ter direito de retenção, a benfeitoria sendo útil, ele só tem direito de
retenção se ele foi autorizado a fazer a benfeitoria. Para a benfeitoria
necessária ele tem direito de retenção independentemente de ter sido autorizado
ou não, porque ela, como o próprio nome diz, tem que ser feita, é para a
própria conservação do bem. Então, se realizou benfeitorias necessárias tem
direito a ser indenizado e de reter a coisa até que seja pago. A benfeitoria
sendo útil, ele também tem direito a indenização, mas só vai reter se tiver
autorização, se realizou a benfeitoria e teve a autorização do locador. E a
benfeitoria voluptuária, aquela que deixa a coisa mais bonita, decora, o
locatário pode levar com ele, mas se não for possível levá-la porque iria
destruir a coisa? Ele não recebe, não tem direito a indenização, nem a retenção.
E se a benfeitoria voluptuária acrescentar a coisa um valor considerado e não
pode tirar, seria justo se ele perdesse e suportasse o prejuízo? E esse valor
que a benfeitoria acrescentou ao bem, seria justo o locador receber de graça? A
doutrina vem dizendo que se a benfeitoria voluptuária que não pode ser
levantada agregou significativo valor a coisa, é certo e correto que o
locatário exija indenização. Isso é uma novidade, o que se vê sempre é falar
que o possuidor tem direito a indenização pelas benfeitorias necessárias e
úteis, e é permitido levantar as voluptuárias, mas as úteis e necessárias ele tem
direito de retenção se tiver inópia. Aqui é um pouco diferente, a útil ele só
tem direito a retenção se foi autorizado, a necessária mesmo sem autorização
ele tem direito a retenção, e a voluptuária, se ela agregou um valor muito alto
ao bem e não pode ser retirada, é certo que o locador indenize o locatário. Se
o locador disser que odeia a benfeitoria voluptuária que agregou um valor alto
ao bem, vai ter que analisar, porque ele pode ter gostando da benfeitoria e não
quer pagar dizendo que não gostou, e é complicado julgar isso. Se a benfeitoria
voluptuária tem um valor insignificante, não há indenização. Como se trata de
norma de direito disponível, pode haver convenção diferente, é norma
dispositiva. Normalmente nestes contratos há uma cláusula proibindo a
realização de benfeitorias. Pode o locatário invocar perante o locador o direito
de retenção? Sim, ele diz que fez benfeitorias e diz que quer ser indenizado. Perante
o adquirente, o locatário não pode invocar direito de retenção, a não ser que
haja cláusula em contrato de locação permitindo isso, senão não pode! Alegando
direito de retenção, qual o momento e como se faz? Entra-se com embargos de retenção?
Não, ele foi revogado do CPC. O momento adequado é na contestação, quando o locatário
for citado pelo despejo na ação de despejo, ele for citado, ele deve contestar
a ação de despejo ou de reintegração de posse, contestar e alegar
preliminarmente. Porque despejo e reintegração de posse? O locador vai entrar
com a ação de despejo se o objeto for imóvel, se for um automóvel e objeto
locado, ele não vai entrar com a ação de despejo, não tem lógica, não tem como
despejar a pessoa do carro, então ele vai entrar com a ação de reintegração e
posse do carro. Então, a ação será de despejo ou de reintegração de posse, quando
é citado, no prazo de 15 dias para contestar é que ele vai alegar o direito de
retenção, e dai o juiz vai examinar e acolher ou não fundamentadamente.
Locação de imóveis da união, dos estados
e dos municípios (bem como das autarquias e das fundações pub):
-> Os bens destes entes públicos,
quando alugados, a locação é regida pelo CC quando eles forem locadores, porque
a lei 8.245 no art. 1º, p.ú., assim definiu. Mas se o locatário for a União, o Estado
ou o Município e alugam um imóvel particular, aplica-se a Lei do Inquilinato.
Locações reguladas
pela Lei n° 8.245/91
Locação Predial Urbana:
-> Próxima aula!
Nenhum comentário:
Postar um comentário