Direito Civil VI (06/03/2014)

-> O que caracteriza um direito real? 3 elementos que alguns autores chamam de poderes, outros chamam de direitos, que é uso, gozo ou fruição e disposição.

-> Tomem por exemplo uma casa, quem em primeiro lugar tem o direito de usar a casa? O proprietário. Se essa casa é alugada, a quem em primeiro lugar pertencem os aluguéis? Ao proprietário. Se essa casa for objeto de alienação, quem pode aliená-la? O proprietário. Conclusão óbvia: Se eu me deparo com alguém que sobre uma coisa tem o poder ou o direito de usar, de gozar e fruir e de dispor, então este é o proprietário, é o que reúno sobre uma coisa estes 3 elementos. Aqui estamos diante do proprietário, diante do direito real de propriedade, do direito real na coisa própria, “jus in re própria”. Os direitos reais estão no art. 1.225, os direitos reais na coisa própria estão na propriedade, todos os outros são direitos reais na coisa alheia, na propriedade exerço um direito real sobre o que é meu, então sou proprietário, nos outros exerço um direito real sobre algo que é do outro, tenho um direito, que é real, e exerço sobre algo que é de outro. “Jus in re própria” é o inciso I, “jus in re aliena” é todos os demais incisos.

-> Observação de Micheli Giorgianni: É muito importante! Se eu caracterizo o proprietário como aquele que tem o uso, gozo e fruição e disposição, como eu caracterizo o titular de um direito real na coisa alheia? Explica a doutrina que você identifica o direito real na coisa alheia quando um ou alguns desses elementos são desmembrados da propriedade e vão parar nas mãos de outra pessoa, por exemplo, o uso de uma coisa é um poder do proprietário, mas sai do proprietário e vai para outro, por exemplo, o usufrutuário, ele não é dono, ele vai usar/usufruir de um bem que não é seu, então tenho um direito real de usufruto que recai sobre uma coisa que não é sua, daí a leitura da doutrina diz que a caracterização do direito real da coisa alheia se dá quando se desmembra alguns poderes do proprietário e se passa para outra pessoa. Este um ou alguns é o uso e gozo/fruição, o poder de dispor nunca, ele é exclusivo do proprietário, quando ele passa o poder de dispor para outro, ele deixa de ser proprietário. No usufruto há o proprietário, o usufrutuário é o outro, mas ele não pode transferir o direito de dispor, porque daí ele aliena o imóvel, ele deixa de ser o proprietário. Então, sempre que alguém usar ou usar e fruir de um bem que não é dele, este alguém é o titular de um direito real da coisa alheia? Não, de regra é, mas não necessariamente todos os possuidores de uma coisa que não é sua exercem um direito real de coisa alheia, e há direito real da coisa alheia em que o titular não usa, nem frui. A ideia é essa: Os direitos reais da coisa alheia se caracterizam quando o uso ou o uso e o gozo são desmembrados da propriedade e vai para alguém que não é o dono, mas nem todos direitos reais da coisa alheia têm esta característica, há exceções. Há direitos que não são reais e o titular deste direito, que não é real também usa e frui da coisa, e esta é uma observação de Micheli Giorgianni.

-> Os direitos reais da coisa alheia são explicados quando o uso ou o uso e o gozo são desmembrados e passam para outra pessoa, mas nem todos direitos reais tem esta característica. Até o inciso VI, se enquadram no que a doutrina diz, esses direitos reais da coisa alheia é próprio deles o uso da coisa, o usufrutuário é próprio dele usar a coisa que não é sua, e também o fruir dos seus rendimentos, quando se institui o usufruto quem vai usar e auferir os rendimentos da coisa não é o proprietário, e sim é o usufrutuário, o proprietário apenas é dono. Servidões: Quem usa a coisa é quem não é dono, usa um bem que não é seu. Superfície: Um imóvel é entregue para outra pessoa morar, construir ou plantar, usa um bem que não é seu. Uso: Um bem é entregue para uma pessoa que não é o dono e ai usá-lo, segundo suas necessidades. Habitação: O apartamento de uma pessoa é entregue para outro morar, então esta vai usar a casa. Nestes institutos até o inciso VI está perfeitamente visível o desmembramento do uso ou do uso e do gozo para alguém que não é proprietário. Mas na hipoteca, o credor hipotecário é titular de um direito real da coisa alheia, mas ele não usa o bem, porque aqui o bem só serve para garantir o pagamento de uma dívida, o penhor a mesma coisa, embora seja um direito real de coisa alheia, o titular do direito real da coisa alheia não usa a coisa, e isso que observa Giorgianni. Há direitos obrigacionais em que o titular, embora não tenha direito real, usa a coisa e aufere os rendimentos, por exemplo, o locatário usa o bem que não é dele, pode tirar rendimentos, como num prédio comercial, tem gente que vive disso, comprou o ponto e vai usar o bem que não é dele para rendimentos, então ele usa, goza e frui. O locatário não é titular de um direito real de coisa alheia, ele usa o bem, pode tirar rendimentos, e é titular de um direito obrigacional. Porque uns estão no campo do direito das obrigações e outros estão no campo dos direitos reais? Por opção do legislador, existem direitos em que o legislador entende fortificá-los/torná-los fortes, então o coloca nos direitos reais, outros que não há necessidade disso então deixa no campo do direito das obrigações. Para entender melhor, vamos pegar uma rua e vamos observar 4 casas, em cada casa mora uma família, as pessoas saem e voltam, moram ali, se visitam normalmente, aos meus olhos são todos proprietários, porque disse Ihering que a posse exterioriza a propriedade, se eu vejo alguém com uma coisa, penso que ele é o dono, para mim são todos proprietários, mas na verdade estão todos em situações diferentes, na 1ª casa ele é o dono, ele usa a casa porque ele é o dono, na 2ª casa ele é usufrutuário, na 3ª casa ele é locatário, na 4ª casa ele é comodatário, todos estão usando uma casa, o 1º usa na condição de proprietário, o 2º usa na condição de usufrutuário, o 3º usa na condição de locatário, e para por aí, porque o 2º fez usufruto e não locação? Porque a intenção é diferente, quando alguém quer deixar um bem para alguém usar por toda a sua vida, não vai fazer locação, o objeto é outro, o usufruto é gratuito, normalmente, o proprietário quer que uma pessoa use até morrer a casa, então ele vai fazer um usufruto,  como vai ficar até morrer, tem que proteger o direito, dando direito a pessoa para se defender do quer que seja, então coloca-se o usufruto nos direitos reais, o locatário não é direito real, o objeto deste contrato é uma utilização temporária, então para que iriam colocar a locação entre os direitos reais? Não precisa. A 4ª casa ele é comodatário, ele conseguiu a casa emprestada, é provisória, precisa o comodatário ser um direito real? Não, por isso que está no direito das obrigações, a locação e o comodatário estão nos contratos em espécie dentro do direito contratual. Como vou saber se um direito é real? Se estiver na lei, o caput do art. 1225 do CC diz quase são os direitos reais. Para serem direitos reais, tem que estar na lei, porque só a lei cria direitos reais. Os direitos reais são mais fortes porque a proteção é ampla, é contra todos. O direito real de usufruto, o bem fica comigo até eu morrer, até lá ninguém coloca a mão nele, nem o proprietário, invoco o meu direito contra qualquer pessoa. Na locação, vou invoca-la contra quem? Contra os contratantes, se loquei com ele, não posso invocar a locação a outra pessoa, é só a relação pessoa, assim como no comodato, é só entre o comodante e o comodatário, e no usufruto não tem isso.

Distinção entre Direitos Reais e Obrigacionais:

* Direitos reais são criados por lei, os direitos obrigacionais são criados pelas partes, no direito obrigacional há contratos que estão na lei (contratos em espécie), mas além dos que estão na lei, as partes contratantes podem criar outras obrigações, nos direitos reais, não se cria outros direitos reais.

* Nos direitos reais temos o sujeito ativo, pela teoria clássica só há sujeito ativo, a personalista que trouxe um sujeito passivo universal. No direito obrigacional temos sujeito ativo e passivo, o credor e o devedor.

* No direito real é uma coisa, bem material ou imaterial, no direito das obrigações o objeto não é uma coisa, e sim é uma prestação de dar, fazer ou não fazer.

* Os direitos reais são limitados, o limite está na lei, os direitos obrigacionais não, eles podem ser criados.

* O exercício do direito real é direto sobre a coisa, é o que acontece com nós, cada um está exercendo, está usando seus pertences, seus cadernos e materiais, e esse uso significa o exercício do teu direito real de propriedade direto sobre a coisa. No direito das obrigações isso não existe, só exercito o direito obrigacional se o devedor me ajudar, então no direito das obrigações o credor, para realizar o seu crédito, precisa de outrem, que é o devedor, porque para eu realizar meu crédito, o devedor tem que pagar. Exerço meu direito real quando uso meu computador, não dependo de ninguém, e para exercer meu direito de crédito, dependo que o devedor me pague.

* Os direitos reais não se extinguem pela falta de uso, nos direitos obrigacionais, a inércia do credor leva o direito a extinção pela prescrição.

* Falta de uso não extingue o direito real, está certo isso? Se eu não uso um bem, eu não perco o bem? Em que hipótese eu perderia? Usucapião? Tenho um terreno em Porto Alegre, vou para a Europa e fico muito tempo lá, quando viajo alguém invade o meu terreno, passou muito tempo e a pessoa pede usucapião, não fui encontrado e o juiz deu usucapião para o invasor, quando eu volto, eu encontro um outro proprietário no meu terreno que agora não é mais meu, perdi? Perdi. Na 2ª hipótese, vou para Europa, passo muito tempo lá, quando volto, ninguém invadiu meu terreno, ele está sujo, mas eu limpo, coloco os impostos em dia e faço uma casa no terreno, perdi o terreno? Não. A leitura da doutrina é a seguinte: Usucapião, desapropriação para fins de reforma agrária, porque a terra é improdutiva, porque ela não está sendo usada ou está sendo mal usada, mas no usucapião o proprietário perde a propriedade não pelo simples fato de não usar, senão na 2ª hipótese ele também perderia a propriedade, a leitura que faz a doutrina é que no usucapião você perde a propriedade porque um direito novo incidiu sobre a coisa e me afastou da propriedade e constituiu a propriedade para outra pessoa, perdeu a propriedade em decorrência de um direito novo que veio incidir sobre a coisa, a mesma coisa que ocorre com a desapropriação.

* O direito real é suscetível de abandono, se sou dono de uma coisa, posso abandonar, posso jogar fora, isso acontece nos direitos reais, se eu sou usufrutuário, posso abandonar o usufruto, daí o proprietário vai lá e pega de volta o bem, mas isso não acontece no direito das obrigações, eu não posso ser o devedor e dizer que eu abandonei o direito, não vou pagar mais e vou abandonar, não posso fazer isso!

* Sequela é o direito de ir atrás da coisa sob a qual se tem direito real e trazer de volta, o proprietário pode fazer isso, o usufrutuário pode fazer isso, todos titulares de direitos reais podem ir atrás da coisa, no direito das obrigações não posso ir atrás da coisa, porque a coisa não é minha! Firmo um contrato de compra e venda com alguém, assinei o contrato e paguei, não me entregaram, posso ir buscar a coisa? Não, porque a coisa não é minha, então não há sequela, isso se resolve com um processo por perdas e danos, o proprietário tem este direito de ir atrás, mas o credor não. Sequela é o direito de perseguir, de ir atrás, de seguir a coisa.

* Posse e transferências também são prerrogativas dos direitos reais e não dos direitos obrigacionais.

Características dos Direitos Reais:

-> Não são só essas características abaixo!

- Direito Absoluto: Porque o direito real é um direito absoluto? O que é um direito absoluto? O direito absoluto é aquele que pode ser invocado erga omnes, que pode ser invocado contra todos, e o direito real tem esta características. Outros direitos também tem esta característica, que são os direitos personalíssimos, a honra é um direito da personalidade, invoco minha honra contra todos, ninguém tem o direito de me desonrar, a integridade física idem. Já no direito obrigacional não tem nada a ver com o direito absoluto, o direito obrigacional é um direito relativo, se relaciona entre as pessoas contratantes, o direito personalíssimo é contra todos, não tenho uma relação de personalidade contra só uma pessoa, e no direito real a mesma coisa, posso invocar contra todos, tenho direito absoluto!

- Direito de Sequela: Já falamos!

- Direito de Preferência: Uma das caraterísticas dos direitos reais é o direito de preferência, o que é isso? Todos os direitos reais são preferenciais? Não! Do inciso II ao VI são direitos reais de uso e gozo, e penhor, hipoteca e anticrese são direitos reais de garantia, e o direito de preferência aparece nesses direitos reais de garantia, penhor e hipoteca. O que são garantias reais? Quais as espécies de garantia que conhecemos? São duas, as fidejussórias e as reais. Quando eu sou credor e o devedor me deu uma garantia fidejussória, ele me deu um fiador, se sou um credor e o devedor me deu uma garantia real, ele me separou um bem para garantir o pagamento do meu crédito. Quem está mais seguro, o da garantia fidejussória ou o da garantia real? Na garantia fidejussória, venceu a dívida, o devedor principal não tem como pagar, o fiador também não tem como pagar, então não adiantou nada ter a garantia, mas se sou um credor com garantia real, venceu a dívida, o devedor não me pagou, daí eu executo e vou pegar o bem especificado, vou vende-lo e vou me pagar, logo quem tem garantia real as chances de não receber são mínimas, quem tem garantias fidejussórias as chances de não receber são enormes. Porque quando se vai num banco fazer um empréstimo, se faz um cadastro, o gerente diz que foi aprovado o cadastro, mas ele tem que dar uma garantia, ele diz que leva um fiador, mas o banco exige uma garantia real, porque ele quer segurança, na garantia fidejussória não há segurança nenhuma, há só a oportunidade de cobrar de mais uma pessoa, mas se o fiador também não tem como pagar, não recebe, mas com a garantia real pega o bem, vende e pega o dinheiro. Se o devedor vender o bem que ele deu em garantia, o que acontece? Não tem problema, o credor vai atrás do bem e busca pela sequela, ele é o credor hipotecário, ele tem a sequela, então ele vai atrás. A preferência é assim: Imaginamos que A deve para B, para quem ele deu um terreno em garantia hipotecária, garantia real, e o A deve para o C, para quem ele deu um fiador, a dívida do C venceu, o C cobra do A e A não paga, nem o fiador paga, procura bens e ele não tem nada, ele vendeu todos os bens, vasculha os bens do A e encontra o bem que está hipotecado para o B, e o C, indignado, pede para o juiz penhorar o bem que está hipotecado, então avisa para o A que o bem foi penhorado pelo credor C, então o B faz uma petição dizendo para o juiz que pede que garanta-lhe o direito de preferência, C leva o bem para leilão, vende o bem e tem dinheiro, mas C vai ganhar o dinheiro? Não, o dinheiro primeiro vai pagar a dívida de B, depois o resto vai para o C, que é credor quirografário (não tem direito real), se não sobrar nada, C trabalhou de graça para o B e o C ficará sem nada.

- Oponibilidade Erga Omnes: Já falamos!

- Aderência Imediata ao Bem: Constitui um direito real, este direito adere/se liga a coisa, e por onde a coisa andar, ali está o direito real gravado nesta coisa. Por isso que constituir a hipoteca para garantir a dívida de um credor, o devedor pode vender o bem, mas quem compra sabe que comprou um bem em gravame. Gravame surge aqui no direito real de garantia, gravame é um ônus, então quem compra sabe que comprou um bem gravado, quando a dívida vencer e o devedor não pagar, o credor vai atrás do bem gravado (direito de sequela), ele busca o bem, porque neste bem está gravado o direito real de hipoteca, por onde o bem andar, lá estará a hipoteca. Esta é a aderência, por onde o bem andar, o direito real segue com ela, é aderido no bem o direito real. Constitui um direito real, ele adere a ele como lepra ao corpo, segundo Sílvio Rodrigues (dramatiza a situação)

- Obedece a Numerus Clausus: Já falamos!

- Admite o Abandono: Também já falamos!

Evolução:

-> Quando surge o direito real, surge a propriedade, o direito real nasce do direito real da propriedade, por isso que a propriedade é o maior dos direitos! Os outros direitos vieram depois. Diz a doutrina que quase junto com a propriedade surge o direito real da coisa alheia, que são as servidões, elas surgem quase concomitantemente com a propriedade, mas o primeiro que surge é a propriedade, e quando a propriedade surge, ela vem com uma coisa mística, ela surge sagrada, o proprietário pode tudo sobre a coisa, ele faz dela o que bem entende, ele não tem limites para a utilização da coisa. Isso está ligado a própria época, naquela época a pessoa era medida pelas coisas que tinha, e estes resquícios ainda estão por ai hoje, quem tinha era o senhorio, quem não tinha era vassalo, se submetia às ordens do senhorio, que era o grande proprietário ligado ao rei, que representava Deus. Era uma coisa mística para aqueles estabilizados pelo meio aceitaram a doutrina e ficarem pacíficos. Tudo isso em cima da propriedade, mas ai se vendo que não pode ser assim e a propriedade evolui, e evolui sofrendo restrições, e esse caráter absoluto do seu surgimento vai desaparecendo, e hoje a propriedade é vista como um direito relativo, ao invés do caráter absoluto de outrora, hoje ela tem que desempenhar uma função social, antes ela existia para servir ao seu dono, hoje ela serve para servir a sociedade, tanto que muitos doutrinadores dizem que ser proprietário é ser sujeito de obrigações, e é, por exemplo, se tenho um automóvel, pago imposto, o poder de ser proprietário se impõe o ônus, para reverter isso para a sociedade. Terras rurais têm que produzir, se não são produtivas, são desapropriadas, mas porque ele é obrigado a produzir se a terra é dele? Porque a terra pode ser dele, mas ele tem que desempenhar uma função social, e se não desempenhar uma função social, ele perde a propriedade. Há uma grande diferença da propriedade quando surge e a propriedade hoje, chegamos a função social da propriedade que não sabemos ainda seus limites.

* Antes foi falado que o direito real é absoluto junto com os direitos personalíssimos, mas agora disse que o direito de propriedade é relativo, isso deu confusão! Quando vimos que o direito real é absoluto é no sentido de ser invocável contra todos. Mas o outro absoluto é no sentido egoístico e individualíssimo. O absoluto que falamos era o poder egoístico que tinha o proprietário, a propriedade só servia para ele, é neste sentido, e vamos pegar nos livros esta leitura de que o absoluto tem outro sentido. No surgimento o direito real era absoluto no sentido de só servir ao seu dono, mas isso deixou de ser, isso se relativizou, porque agora ele serve ao dono e a sociedade, a característica de absoluto que foi citado nas características, é no sentido de ser invocável contra todos, é outro sentido do termo absoluto, são sentidos diferentes!

Classificação dos Direitos Reais:

-> Já falamos um pouco sobre isso, já vimos que ou é na coisa própria (propriedade) ou na coisa alheia (todos os outros).

* No CC de 16, apareciam como direitos reais a enfiteuse e as rendas expressamente constituídas sobre imóveis, no novo CC esses institutos não aparecem mais, a enfiteuse porque no Brasil não se pode mais criar enfiteuse, e as rendas expressamente constituídas sobre imóveis deixaram de ser direitos reais, encontramos dentro do direito das obrigações dentro dos contratos em espécie. Se o código excluiu alguns, ele incluiu outros. No antigo código não havia direito de superfície, nem direito do promitente comprador do imóvel como direito real, o novo CC trouxe estes direitos e os colocou nos direitos reais. Em 2007 a lei acrescentou mais 2 direitos reais, que é a concessão de uso especial para moradia e a concessão de direito real de uso, que são chamados de direitos sociais.

* Dos direitos reais da coisa alheia, um ou alguns dos direitos ou poderes da propriedade, que são uso, gozo ou fruição e disposição é ou são desmembrados e atribuído a outra pessoa, ou seja, tira o uso, ou o uso e o gozo do proprietário e passa para outra pessoa, mas não são os únicos, esse fenômeno não é exclusivo de todos os direitos reais, e tem alguns direitos obrigacionais que também têm esta capacidade.

Poderes do:

- Proprietário: Uso, gozo ou fruição e disposição.

- Usufrutuário: Uso e gozo ou fruição, não dispõe.

- Habitador: Uso, não tira rendimentos da coisa, nem dispõe.

Os direitos reais na coisa alheia podem ser:

De gozo ou fruição: Neste grupo o titular do direito real superficiário, usuário, usufrutuário, habitador têm a posse da coisa que não é dele, a posse é traiçoeira, porque para ele usar, ele tem a posse, porque se não tem a posse, não pode usar, então ele tem a posse no caso do direito real da coisa alheia.

De aquisição: O direito do promitente comprador do imóvel.

De garantia (ou acessórios ou sobre o valor): Penhor, hipoteca, anticrese, alienação fiduciária em garantia. São os únicos que têm a “preferência”.

Direitos reais sociais: A concessão de uso especial para fins de moradia. A concessão de direito real de uso (acrescentados pela Lei 11.481/07).

Segundo o objeto, os direitos reais podem ser classificados em:

Mobiliários ou Imobiliários: Bens móveis ou imóveis.

Corpóreos ou Incorpóreos: Exemplo de bem incorpóreo seria marcas e patentes, direito autoral. Há dono da marca, dono da obra literária, dono da obra artística, etc, são bens incorpóreos.

Constituição dos Direitos Reais:

-> Como se constitui um direito real? Constituir é nascer um direito, como que nasce/surge este direito? Por exemplo, como que eu me torno proprietário, como que me torno usufrutuário, como que me torno usuário, como que eu me torno usufrutuário, como que me torno credor hipotecário? Ou seja, como se constitui um direito real? A partir de fatos jurídicos lato sensu. Os fatos jurídicos lato sensu se dividem em que? Ato, fato, ato fato e negócio jurídico. Então, se diz que um direito real é constituído a partir de um fato jurídico lato sensu, e dentro do fato lato sensu estão os negócios jurídicos, e na maioria das vezes os direitos reais são constituídos por negócios jurídicos, a partir de negócios jurídicos, mas há algum direito real constituído por algo que não seja um negócio jurídico? Claro que existe, quando eu vou usucapir, eu me torno proprietário, eu não constitui um direito real de propriedade sobre aquela coisa? Constitui, e não foi através de um negócio jurídico, então foi a partir de que? O usucapião é um fato stricto sensu, você constitui um direito real a partir de um fato, e não a partir de um negócio, porque negócio não existiu, e o fato foi posse e tempo, fato, apenas fato, vai constituir um direito real, mas a maioria dos direitos reais são constituídos a partir de negócios jurídicos, que são contratos. Agora nos limitamos a falar de direitos reais a partir de contratos, que traz questões muito importantes. Na França, quando assino um contrato, já criei um direito real, já adquiri a propriedade, basta a assinatura dos contratos para você se tornar proprietário. Na Alemanha não, na Alemanha a constituição de direitos reais a partir de negócios jurídicos exigem 2 atos: Um ato que cria a obrigação de transferir a propriedade e outro ato que transfere a propriedade, e sem a realização destes 2 atos não há constituição de direito real. O 1º ato é um contrato, e neste 1º ato estamos apenas no campo do direito das obrigações, é um contrato, e este contrato diz que deve-se transferir a propriedade, mas na Alemanha este contrato por si só não transfere a propriedade (na França transfere), na Alemanha exige outro ato, que depende se o bem é móvel ou imóvel, se é móvel, você firmou um contrato, pagou, e ainda não é dono, porque até aqui foi realizado só o 1º ato e exige 2 atos, se o bem é móvel, você comprou e pagou, mas não é dono, porque falta o 2º ato, que é a tradição, a propriedade dos bens moveis só se transfere com a entrega, se você compra e paga, mas não recebeu, você não é dono, assim é na Alemanha e no Brasil, e os bens imóveis o 1º ato também é um contrato, para os bens imóveis temos 2 contratos, o contrato de promessa de compra e venda (que se faz na imobiliária, no plantão de venda das construções), é particular, e o contrato de compra e venda, que é solene, e deve ser feito por instrumento público, não particular. Como que se identifica um instrumento público ou particular? O instrumento público é feito e redigido por quem te fé pública, o tabelião, o instrumento particular fazemos em qualquer lugar, até em cima da coxa escrevendo num papel de pão, o público tem forma. Na compra e venda de imóvel, embora você faça uma promessa de compra e venda, isso não te aufere propriedade nenhuma, que é um contrato que tem como objeto a realização de outro contrato, depois você tem que ir no Tabelionato de Compra e Venda fazer a escritura pública de compra e venda, feita a escritura pública de compra e venda do imóvel, você é dono? Ainda não, ainda estamos no 1º ato, falta o 2º ato, que é o que? O registro no Registro de Imóveis. Tabelionato é uma coisa, Registro de Imóveis é outra. Feito o contrato de imóveis com instrumento público, você não é dono se você não registra, tem que sair do Tabelionato e ir para o Registro de Imóveis, e lá fazer o registro. Quando registra, você cumpriu o 2º ato e transferiu a propriedade. Assim é o sistema na Alemanha e no Brasil também é assim, com uma diferença: Na Alemanha, realizado o 2º ato, ele abstrai/dispensa o 1º, ou seja, se houvesse algum vício no 1º, o adquirente do direto real não perde mais, porque realizado o 2º ato, ele se abstrai do 1º, o 1º foi o que deu causa ao 2º, é a relação básica, como dizem os alemães. No Brasil não se adotou o princípio da abstração, no Brasil se adotou o princípio da causalidade, ou seja, o 2º ato sempre fica vinculado ao 1º, se o 1º for nulo, o 2º também será nulo, ainda bem, porque o princípio da abstração funciona bem na Alemanha, mas no Brasil, com a corrupção que há hoje, não se pode ter esse princípio, porque, por exemplo, há um caso em que uma família italiana tinha um apartamento em Porto Alegre, um estelionatário falsificou uma procuração e em posse desta procuração, transferiu a propriedade, quando os italianos voltam, o imóvel está ocupado, e o estelionatário estava com o registro no nome dele, se fosse na Alemanha os italianos perderiam o imóvel e quiçá não conseguiriam nem indenização, mas aqui no Brasil como o 2º ato não se desvincula do 1º e o 1º ato é nulo, anulou tudo, foi tudo desfeito! Então, este é o sistema brasileiro!